瑞安建业 00983

于2025年,瑞安建业在中国内地和香港的建筑及房地产行业中,应对了许多挑战和不确定性。

在经历市场波动的同时,集团亦把握机遇优化业务组合,聚焦核心业务,并剥离不再符合战略发展的业务。

集团调整策略,专注于发挥自身在建筑、楼宇维修服务、小型工程及和室内装修方面的专长,致力打造更美好的社区,同时透过策略定位和定制化方案,提升物业组合的价值。

瑞安建业秉持对可持续发展和创新的坚定承诺,将智能建筑技术及绿色实践方法融入建筑项目、物业资产和日常营运之中。

近年,受经济放缓影响,香港建造业面临诸多挑战,行业活动主要由公营部门所带动。

香港特区政府重申其致力于兴建公共房屋、基础建设和社区设施,以及推行如北部都会区等大型发展项目,这些举措均有助于促进香港的长远增长和经济韧性。

在此背景下,由于许多大型建筑承建商面临成本压力上升和营运挑战,市场整合步伐因而加快。

尽管房地产市场仍然低迷,整体经济结构亦持续调整,私营机构的建造需求继续疲弱,导致公共工程投标竞争异常激烈,而公共工程项目正是集团的核心焦点及主要业务范畴。

年内,中国内地房地产市场依然疲弱。

值得注意的是,整体住宅市场仍处于去库存阶段。

尽管政府推出多项措施刺激消费及振兴房地产业,但企业和消费者情绪仍然低迷且零散。

与此同时,人工智能、大数据和电子商务继续重塑消费格局,此等消费者行为的结构性转变在过去数年持续对零售及商业资产的业主和营运商构成压力。

在此背景下,集团严格的执行力和审慎的管理比以往任何时候都更为关键。

年内,集团成功完成了香港物业管理业务的出售,并专注于持续巩固风险管理基础、增强营运韧性,同时借助建筑技术创新,继续成为公营及私营市场于建筑服务方面值得信赖的合作伙伴。

建筑营运表现瑞安建业拥有一套全面的建造价值链,为香港及澳门公营、机构及企业等各领域的主要客户提供涵盖楼宇整个生命周期的全方位服务。

多年来,瑞安建业持续投资于数码化能力和建筑技术,并将创新作为长期策略的核心组成部分。

人工智能与机械人技术应用–包括自动化抹灰、油漆、焊接和外墙的防水测试–正逐步融入施工流程,以提高效率,更重要的是强化工地安全。

集团也拓展在政府工程领域的市场覆盖,促进各建筑部门之间的协同合作,并与业界伙伴携手构建更强大的实力,和专注于安全与供应链管理。

安全是首要考量,特别是在建造业,工地作业本质上便存在较高的风险,若管理不当更是如此。

多年来,集团深厚的安全文化有助于维持意外率在远低于本港同业的平均水准。

于2025年,随着集团在旗下绝大部分主要建筑及楼宇保养项目中全面推行人工智能驱动的安全智慧工地系统(4S),集团录得每千名工人计3宗的意外率。

应用4S系统有助于提升营运效率,并增强对工地情况的实时监察。

此外,集团亦加强了培训和监督,以确保供应链严格遵守安全规则,从而保障每位工友的生命安全和福祉。

瑞安建业的数码业务分支JanusServicesLimited于年内重新界定其市场定位,成为「建筑环境数码解决方案供应商」。

此策略性举措旨在彰显集团致力于透过先进的建筑信息模拟技术(BIM)服务、三维扫描和4S系统,将虚拟数据与实体建造工程相结合,为客户的大型专案提供支援。

该公司已获得ISO/IEC42001认证,这表明集团以数码为先的建造方针,在负责任且安全的人工智能管理及营运可靠性方面,已获得全球公认标准的认可。

为产生稳健收益并降低竞争日趋激烈的市场环境所带来的潜在风险,集团在投标过程中谨慎行事,以选择性及利润层面的纪律性为首要考虑。

于2025年,集团在香港及澳门获得新楼宇建造、楼宇维修及小型工程、装修及翻新合约,总值港币67亿元,而2024年则为港币115亿元。

年末后,本集团再获得总值港币32亿元的新合约,主要来自香港房屋委员会(房委会)。

集团的手头合约保持充裕,有助其营业额、溢利及现金流于中期内持续增长。

于2025年12月31日,集团手头合约总值为港币389亿元,未完成合约总值为港币195亿元,对比于2024年12月31日分别为港币369亿元和港币205亿元的合约总值。

公营房屋建造,楼宇维修及小型工程瑞安承建有限公司(瑞安承建)及盛贸有限公司(盛贸)香港特区政府承诺根据长远房屋策略,加快推动公营房屋建造,为瑞安承建提供充裕的业务机会。

尽管私营新建工程因周期性因素而放缓,但由于楼宇老化、城市环境密集、政府规管、安全考量以及资产保值等原因,市场对楼宇维修和小型工程的需求依然强劲。

瑞安承建及盛贸凭藉其过往的卓越表现,包括长期客户如政府部门、机构组织、公共交通、公用事业公司和大型企业等,均能从持续的发展项目中获益。

2025年,瑞安承建成功采用组装合成建筑技术(MiC),完成安达臣道公营房屋项目,成为香港首个运用此创新建筑技术的公营房屋发展项目。

该项目提供1,410个住宅单位,不仅为轮候已久的家庭提供迫切需要的资助房屋,同时亦展现出MiC在效率、品质和安全方面的优势。

此里程碑也巩固了瑞安承建在推动现代建筑技术及支持本港房屋发展目标方面的领导地位。

与楼宇建造市场类似,楼宇维修行业持续面对劳动力短缺和政府收紧控制非房屋相关公共开支的挑战。

监于激烈的市场竞争,加上楼宇维修服务需求逊于预期,盛贸已将战略焦点拓展至机构客户的小型新建工程合约。

年内其重要成就之一,是成功完成香港国际学校学生活动中心项目,这不仅展现了其在建造工程方面的技术实力,更为集团的财务业绩带来积极贡献,同时增加其未来承接建造工程项目的机遇。

盛贸正同步拓展业务网络,以应对主要客户(尤其公用事业机构)对机电服务日益增长的需求。

为此,盛贸正与策略伙伴携手合作,充分发挥彼此的技术专长,提供全面的一站式解决方案,藉此提升我们的服务能力及市场竞争力。

瑞安承建及盛贸于2025年取得的新建造及维修合约总值港币44亿元,包括﹕–房委会位于沙田美田邨的公营房屋建造项目,于2028年落成后将提供480个公共租住房屋单位;–房委会位于油塘碧云道的公营房屋建造项目,于2028年落成后将提供3,120个公共租住房屋单位;–建筑署批出、为期四年位于九龙及大屿山由建筑署管辖的斜坡维修工程定期合约;–医院管理局批出、为期三年新界东联网小型工程定期合约;及–中华电力有限公司(中华电力)旗下深水埗中心翻新工程的总承包合约。

年内,瑞安承建及盛贸的手头合约进展良好,包括:–房委会位于多区公共屋邨的保养、改善及空置单位元翻新工程定期合约;–建筑署于九龙及新界区楼宇、土地及其他物业装修工程的设计与建造定期合约;–建筑署于香港境内楼宇及土地和其他物业的小型工程定期合约;–建筑署于香港岛、大屿山及离岛(南)政府及资助设施的小型工程设计与建造定期合约;–中华电力建筑结构翻新工程定期合约;–香港机场管理局位于香港国际机场大楼及油压系统的保养、改善及翻新工程定期合约;–香港铁路有限公司(港铁公司)位于香港的铁路和物业的楼宇建筑及兴建工程定期合约;–港铁公司的设计及建造合约,为铁路网络扩展项目提供保安进出管理系统。

年内,瑞安承建及盛贸完成以下主要合约:–房委会位于安达臣道石矿场RS-1、R2-6及R2-7用地的公营房屋建造项目;–房委会位于上水第4及第30区(地盘一)第一期和(地盘二)第二期的公营房屋建造项目;–为期五年位于香港国际机场建筑物的楼宇保养、改善及翻新工程定期合约;–教育局批出、为期三年位于多区的资助学校、楼宇及土地以及其他物业的改建、加建及维修保养定期合约;–医院管理局批出、为期三年位新界东联网小型工程定期合约;–中华电力批出、为期五年的小型楼宇及土木工程的设计与建造工程定期合约;及–HongKongInternationalSchoolAssociationLimited旗下香港国际学校位于大潭校园内拟建学生活动中心未完成工程的主建造合约。

年末后,瑞安承建及盛贸取得的新合约总值港币31亿元,包括:–房委会位于东涌的公营房屋建造项目,于2028年落成后将提供1,572个公共房屋单位;及–房委会位于上水的公营房屋建造项目,于2029年落成后将提供630个公共房屋单位。

公共工程瑞安建筑有限公司(瑞安建筑)及瑞安合营公司香港的公共工程领域主要由建筑署负责,一直是本港建造业的重要基石,其工作重点在于提供及维护政府建筑物、公共设施和社区资产,同时也致力于文物保护和推动以可持续发展为目标的设施升级。

尽管财政状况面临相当大的压力,建筑署仍继续推动大量的项目,旨在塑造和维护城市的建筑环境,以满足社会不断变化的需求。

响应香港特区政府于公共工程项目推动伙伴协作,瑞安建筑与圆浑建筑有限公司以90/10的比例,组成合资企业,于2025年6月获得建筑署位于西贡安达臣道石矿场的消防局暨救护站、并附设部门宿舍及配套设施的设计与建造合约,从而加强公共服务,以满足该地区人口增长所带来的社会需求。

瑞安建筑的建造项目继续按计划顺利进行,包括:–建筑署西区已婚警务人员宿舍设计与建造合约;–建筑署深水埗休憩用地及公众停车场综合发展项目的设计与建造合约;–建筑署湾仔新分区消防局暨救护站的设计与建造合约;–建筑署荔枝角收押所的设计与建造合约;及–香港中文大学教学科研综合大楼的主要建造合约。

年内,瑞安建筑与瑞安承建组成的瑞安合营公司完成医院管理局葵涌医院重建工程(第二期)及建筑署位于长沙湾污水泵房的渠务署办公大楼。

室内装修及翻新工程德基设计工程有限公司(德基)尽管经济面对诸多不利因素,企业预算趋于紧缩,项目亦越加注重价值导向,但集团对香港室内装修及翻新市场谨慎乐观。

虽然部分业主仍保持保守态度,但其他业主则看到了积极投资和升级改造的潜在机遇。

机构客户和大型业主持续优先考虑对其资产进行翻新和设施升级,以保持竞争力,并提升品牌体验。

集团注意到澳门市场的复苏,主要受到旅游及酒店业强劲反弹所带动。

随着综合度假场所竞相吸引游客,酒店、博彩设施和零售区域的高端豪华装修、翻新和升级需求仍然旺盛。

德基是机构室内装修及翻新行业领先企业之一,擅长在复杂的限制条件下提供优质、创新、可持续且具成本效益的解决方案,使其能够在竞争激烈的市场中保持领先地位并蓬勃发展。

于2025年,德基取得的新装修及翻新合约总值港币14亿元,主要来自香港的特定机构和商业客户,及澳门的酒店和娱乐业。

年内,德基取得的主要新合约包括:–领展资产管理有限公司旗下逸东商场的资产优化工程;–位于露明道8-10号的住宅项目的室内装修工程;–HKIAAccommodationLimited位于青衣的酒店翻新工程;–太古广场三座写字楼楼层洗手间的翻新工程;–元朗创新园微电子中心的设计与建造工程;–香港国际机场一号客运大楼机场贵宾室的扩建工程;–香港国际机场酒店连接桥环境升级改造工程;–澳门新葡京酒店客房的翻新工程;–银河娱乐集团旗下酒店的翻新工程;及–澳门伦敦人NBA旗舰店的装修工程。

德基在其承接的工程项目上表现出色,并严格控制质量、交付时间和工程预算。

年内,德基完成总值港币12亿元的合约,涵盖多种物业类型,包括:办公室、购物商场、会所、机场及酒店。

主要项目包括太古坊内多座办公大楼的翻新工程、香港科学园中庭长廊、会所及多座楼宇公用设施的加建、改建、装修及屋宇装备工程、香港国际机场一号客运大楼西大堂国泰航空贵宾室的装修工程、澳门银河酒店主席俱乐部的装修工程、银河娱乐集团旗下酒店的翻新工程、及澳门壹号广场中庭、商场及指定区域的装修工程。

年末后,德基取得合共港币6,900万元的新合约,包括位于铜锣湾一个商业发展项目及澳门新濠天地的装修工程。

房地产营运表现中国大陆的零售和商业房地产市场正面临诸多挑战,需要适应不断演变的零售环境与消费者行为,随着电子商务的蓬勃发展、消费者愈发注重体验式零售,和融合数位平台,以期在激烈的竞争环境中吸引客流。

同时,受到混合办公模式的趋势影响,商业写字楼板块持续疲软,促使业主采取以需求为导向的定价策略,并提供增值服务。

集团继续推进其位于内地商场的策略性转型,打造「绿乐社区生活广场」,成功契合了不断演变的消费趋势,并增强业务韧性。

得益于中央政府多项旨在提振国内消费、推动经济可持续增长的措施,包括定向消费券和鼓励绿色及数码零售创新,以及集团强化租户联系和提升顾客忠诚度的多项举措,旗下以社区为中心的商场在2025年录得稳定的租赁收入和出租率,其表现优于邻近同业。

集团的房地产业务,尽管录得介乎76%至93%的稳定出租率(截至2025年12月31日),表现优于大部份邻近竞争物业,但于2025年录得总营业额港币1.28亿元(不包括香港物业管理业务),较2024年同基准的港币1.56亿元下跌18%。

在当前经济环境及消费模式转变导致内地零售市场不断演变的情况下,于2025年集团已实施积极的成本管理措施,以提升营运效率及盈利能力。

内地物业组合于2025年12月31日,集团于中国内地拥有六个项目,总楼面面积38.11万平方米,其中已竣工物业占36.42万平方米。

总楼面面积不包括已售出及已交付的楼面面积。

租赁表现于2025年,集团投资物业的租赁收入港币1.00亿元,对比2024年的港币1.05亿元,保持稳定。

中国大陆零售物业及办公大楼出租率:尽管零售市场持续面临下行压力,消费者日益注重性价比,且邻近竞争物业的租赁市场疲软,集团仍取得稳步进展,旗下零售物业及办公大楼展现出稳健的营运韧性。

截至2025年12月31日,成都瑞安城中汇的零售物业和办公大楼的出租率分别为78%及85%,沈阳天地的出租率微升至93%。

重庆创汇首座的商场的出租率为86%。

同时,天津的购物中心经优化工程及品牌升级后,出租率上扬至76%,在武清地区购物中心供应量增加的情况下,成功抵御了激烈的市场竞争。

资产优化继2024年底天津威尼都一期购物中心翻新工程竣工后,人流和租户销售显着提升。

于2025年,集团推动步行街沿线商铺品牌升级,引进多个优质连锁品牌,巩固购物中心的吸引力和商业价值。

此外,集团正在进行购物中心西区的翻新,以提升整体面貌,并进一步提高出租率。

物业销售集团现时持有少量待售物业存货,主要包括天津威尼都二期的零售舖位及家居式办公单位。

内地房地产市场仍然低迷,持续影响商用物业的投资情绪,对集团2025年的库存销售构成拖累。

年内,集团以总代价港币3,000万元签约出售天津威尼都二期若干零售铺位。

连同其他销售,集团于2025年实现物业销售收入港币2,800万元,对比2024年收入港币5,100万元。

今年的物业销售主要来自天津威尼都二期零售铺位。

受到内地房地产市场持续下滑所累,买家对商用及零售物业的投资意欲依然疲弱。

随着天津威尼都一期翻新后零售额和人流显着增加,带动了该项目二期存货的销售。

香港物业管理在对集团业务组合进行策略性检讨后,集团于2025年12月19日完成出售其持有的瑞安物业管理服务有限公司及其附属公司泓建物业管理有限公司的全部股权。

泓建物业管理有限公司在香港提供物业管理服务。

是次出售的代价为港币1亿元,须按相关买卖协议所载条款作出若干调整。

此次出售将使集团能够集中管理资源于核心业务,并将所得款项用于预期可带来更高资本回报及与现有业务产生更强协同效益的业务和项目。

2026年对全球发展相当关键,中东近日战火之际,地缘政治风险有增无减、贸易碎片化令保护主义进一步加剧。

早前中国公布国内生产总值增长预期轻微放缓至4.5%至5%,香港经济整体增幅则介乎2.5%至3.5%。

惟战事对增长前景构成显着的下行风险,具体而言很大程度取决于战局的持续性,及对海湾石油与天然气设施造成的损毁影响而定。

在中国的「十五五」规划纲要下,市场预计将有更多积极的宏观经济政策出台,透过扩大内需及调节供给,可望为房地产市场注入动力,重振市场情绪。

与此同时,特区政府推行的措施及倡议将重建本港的主要发展轴心。

2026-2027年度财政预算案中提出加强巩固公共政策的支援,并计划今年举行招标,提速推进北部都会区建设。

虽然近期房地产市场状况令建造业短期表现备受考验,但端视多项建设发展举措,对瑞安建业及业界内饶富经验、着重优质管理的承建商迎来庞大机遇。

我们积极部署,透过采用创新建筑技术、持续提升安全表现、拓展政府工程业务版图,为未来投标作好充分准备,稳占先机。

纵使困难重重,我们对新的一年仍然抱持信心。

集团稳健的工程量、在建筑科技上的独特优势、以及对卓越施工及安全文化的不懈追求,为业务奠下稳固的基石。

团队致力不负客户所托,继续展现谨慎稳健、始终如一的态度,专业交付项目,巩固集团作为可靠承建商的地位。

为满足未来所需,我们亦会拓展伙伴协作,汇聚更广泛的专业知识加速数码转型,以确保供应链的长远稳健发展。

最后,我诚挚感谢董事会在过去一年的卓识与宝贵意见,和公司管理层及员工所付出的竭诚努力。

本人亦藉此向所有股东的支持致以衷心谢意。

瑞安建业将一如既往,把握与经营方针一致的机遇,创造长远价值,同时为经济、环境、以及我们的社区带来积极的影响。