我爱我家 000560

我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一,随着互联网和数字化技术的不断发展,公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商,专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。

公司聚焦于居住服务场景,主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务,坚持以用户价值为导向,致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴,构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。

目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：1、经纪业务经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。

公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式,依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络,为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。

公司通过线上互联网平台和线下门店网络,为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务,以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。

近年来,公司通过持续的数字化升级,大幅提升了业务运营的标准化水平,不断突破组织与销售半径的条件限制,实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同,进而降低整体运营成本、提升组织绩效,从而为消费者提供高品质的解决方案,创造客户价值。

2、资产管理业务资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务,该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务,是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。

公司创建了国内最早的房屋资产管理服务,是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。

经过多年的市场培育,“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市,在管房源数量突破33万套,累计服务超过200万业主、500万租客,房屋资产管理总规模近万亿元。

“相寓”坚持数字引领、科技驱动,致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。

“相寓”业务包含分散式和集中式两大产品谱系。

其中,分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM,集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。

3、新房业务新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务,是公司在存量房业务的基础之上,为客户提供更多的产品服务选择。

具体来讲,渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配,为开发商提供客户成交的机会,从而获取中介服务佣金的业务模式。

公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力,推动创新产品落地,进一步发挥一、二手房联动优势。

4、商业租赁及服务公司拥有完整的商业资产管理产业链,该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理,业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。

“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌,也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。

1、概述（1）报告期内业务概述2025年,公司所属的居住服务行业依然严峻,行业整体处于调整期,市场需求偏弱,房价面临下行压力。

在复杂困难的宏观环境下,公司管理层采取了一系列有效措施,包括但不限于持续优化组织架构、强化成本费用管控、提升运营效率等,努力保持主营业务经营的稳定。

报告期内,公司实现营业收入104.8亿元,较去年同期-16.4%,实现归属母公司所有者净利润-9,663.1万元,较去年同期-231.63%。

本报告期,公司业绩出现亏损的主要原因如下：1、投资性房地产公允价值变动的影响：受房地产市场整体估值下行影响,基于谨慎性原则及会计准则要求,本报告期公司自持的云南地区部分投资性房地产产生公允价值变动约-5,349万元。

该会计处理反映的是资产账面价值的调整,不影响公司的经营性现金流和实际运营能力。

2、应收账款减值准备计提的影响：面对新房市场的挑战,公司持续采取更为谨慎的应收账款管理制度,截至2025年底,公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元,其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元。

根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定,基于谨慎性原则,公司对应收账款计提减值准备约4,172万元。

3、固定资产折旧增加的影响：公司总部大楼于2024年重新装修完工并转入固定资产核算,依据会计准则该固定资产开始计提折旧,2025年总部大楼相关的固定资产折旧费用约3,251万元。

此事项属于资产完工转入正常使用后的会计成本增加,不影响公司的当期现金流和实际运营能力。

4、2025年公司业务所在的北京、上海、杭州等核心城市的二手房价格继续呈现下降趋势,对公司经纪业务的交易金额和佣金收入也产生了一定的负面影响。

报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约2,520亿元,同比-12.4%。

截至报告期末,国内运营门店总量2,475家,其中直营门店2,046家,加盟门店429家,经纪人总数约3万人。

尽管面临行业性的挑战,但公司核心业务均展现了较强的经营韧性,通过严格的预算管理、精细化的成本控制和有效的费用缩减,公司全年运营成本得到有效管控,主营业务盈利能力并未发生重大不利变化。

公司管理层对主营业务的长远发展抱有信心,并将继续聚焦主业,提升产品力与服务力,积极适应市场变化。

（2）公司各项业务经营情况报告期内,公司各项业务的经营情况如下：1）经纪业务报告期内,公司经纪业务实现收入36.3亿元,同比-11.4%,毛利率16.0%,同比下降4.23个百分点。

报告期内公司所在核心城市的二手房交易量表现相对稳健,但受到居民收入预期下降、消费信心走弱,叠加市场供需关系持续恶化影响,二手房价格相较同期出现一定幅度的下跌,导致了公司经纪业务佣金收入的下降。

报告期内,公司经纪业务实现GTV约1,998亿元,同比-13.7%。

在交易佣金费率方面,公司买卖业务全国平均佣金率水平与去年相比基本保持稳定。

我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定,提供亲民的佣金费率服务,并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则,符合近期政府部门提出的佣金政策导向。

今后,公司将继续坚持“待客如己”的服务理念,为客户提供优质的服务。

长期来看,我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。

2）资产管理业务截止报告期末,公司房屋资产管理业务“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等国内核心城市,在管房源规模达到33.7万套,相比去年同期+11.2%。

报告期内,房屋资产管理业务的平均出房天数为8.8天,资产管理业务的出租率为95%,运营效率进一步提升,并在行业保持头部水平。

2025年,公司资产管理业务实现GTV约179亿元,同比-0.6%,实现营业收入50.1亿元,同比下降18.2%,业务收入的下降主要由于资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。

资产管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用,实现了管理规模、运营效率的稳步提升。

公司2025年资产管理业务毛利率为-4.8%,主要原因是基于新的租赁准则,部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致,若调整回该部分收益,2025年公司资产管理业务经调整的毛利率约为14.9%,同比提升2.2个百分点。

此外,在报告期内,公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传,扩展相寓APP的功能及用户使用体验,为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。

与此同时,公司继续通过加速数智化改造,在实现中后台运营持续增效降本的同时,也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强,为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。

3）新房业务报告期内,公司新房业务实现收入9亿元,同比-21.8%,毛利率约为10%,同比下降约1.92个百分点。

报告期内新房业务实现GTV约为343亿元,同比-10.0%。

新房业务收入的下降主要受到行业销售规模和销售价格下降的影响所致。

报告期内,公司新房业务应收账款继续保持下降趋势,截至2025年底,公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元,其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元,经营风险显著降低。

新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务,旨在为客户提供更多的产品服务选择。

近年来,公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度,面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势,新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则,在确保收入质量的前提下发展新房销售业务,延续以往经营策略,持续重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作,并加强业务回款管理。

在运营方面,公司直营城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线,进一步加强了业务管控、有效提升服务质量、运营效率和风控能力。

4）商业租赁及服务2025年,公司商业租赁及服务业务实现收入3.7亿元,同比-17.1%。

报告期内,集团旗下昆百大作为西南地区知名品牌以及云南零售消费商业龙头,持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作,积极挖掘客群在消费模式变化下对于品牌消费的新需求,持续提升地域影响力、客户消费体验和客户黏性。

昆百大继续以深厚的企业品牌力为经营核心,加强项目招商力度,进一步提升运营水平,吸引知名消费品牌的入驻,优化业态和品牌配置,使消费场景吸引力得到持续提升,保证了企业经营的稳定和改善。

（一）2026年工作重点展望2026年,作为“十五五”开局之年,国家将继续因城施策、优化房地产政策,多管齐下稳定预期,充分释放刚性和改善性住房需求潜力,一系列房地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏,有望推动二手房市场持续复苏,租赁市场也将继续保持稳健增长,租金价格有望逐步企稳。

在此背景之下,公司将把如下几个方向作为2026年的工作重点。

1、持续深化品牌战略,巩固品牌号召力公司作为国民品牌,2026年将会继续通过构建“品牌形象-社区服务-产业协同-数字运营”的战略体系,进一步利用过去25年发展历史,巩固品牌号召力以及对行业的正面影响。

以系统化工程实现从房产中介到居住服务生态平台的转型升级,进一步强化“身边可靠伙伴”的形象。

在此过程中,通过组织能力建设、数字化转型投入、跨界资源整合三大支撑体系建设,确保战略落地的系统性与持续性。

2、前沿技术为核心引擎,打通技术、产品、流量运营三大环节2026年公司将会持续以前沿技术为核心引擎,加强打通技术研发、产品创新、流量运营三大核心环节,围绕智能辅助研发测试、上线爱家智拍APP、优化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等核心智能项目纵深布局,形成全方位、多层次竞争优势。

通过技术手段赋能,实现效率革新、模式创新与体验升级,持续巩固居住服务垂直领域的技术领先地位,推动业务规模与盈利质量同步提升,为公司长期可持续发展注入强劲动能。

3、专业赋能人才体系建设,完善经纪人团队的凝聚力和竞争力公司将会继续透过完善的体系建设,持续赋能专业经纪人团队。

经纪人一直以来是住房经纪服务行业的核心生产力,在人才体系建设方面,公司将持续升级优化分层分级人才培养体系建设,精准化管理机制,持续升级我爱我家独有的“C80人才”等各种专业阶梯培养,完善一体化的阶梯式人才培养体系,优化多维激励体系,持续推广“百万经纪人俱乐部”制度,通过不断提升组织效能,带动从业人员素质提高,实现我爱我家服务品质的持续提升,从内核提升经纪人竞争力,从而提升公司在各城市的市占率和运营效率。

4、精细化探索业务模式创新,寻求收入新增长曲线公司持续在装修介绍服务、社区电商等领域的业务模式创新努力探索发展的持续性,2026年公司将对上述业务持续深化并优化业务流程,提升协同效率,为集团寻求新的收入增长曲线。

5、从严从紧控制支出,循序渐进降低成本2026年,公司将一如以往严控各项主营业务成本开支,持续积极推动门店租金、装修费用、人员成本、供应商成本等各项运营成本的进一步下降。

6、驱动组织数智化内核,释放智能时代价值2026年,公司将会持续提高公司互联网平台的数智化水平和平台运营能力,让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验,提供更优质的VR看房功能、升级在线签约等居住交易线上服务、抓住数智时代用户对公司线上平台产生更大黏性,从而减少客户流失,提高服务和成交效率。

进一步优化平台的CBS合作网络以及小爱助手、好房、好客等在线智能工具,转化服务能力与进一步提升成交效率,从而提高经纪人留存和人效。

同时,我们将会升级并利用技术手段更高效地进行运营和决策,提升经营质量,帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响,释放智能时代的价值。