津投城开 600322

(一)宏观政策趋势2025年,面对复杂严峻的内外部环境,宏观政策以“协同”为主线,实施更加积极有效的宏观调控,推动经济顶压前行、向新向优发展。

全年实现国内生产总值140.19万亿元,同比增长5.0%,总量再上新台阶;城镇新增就业1,267万人,调查失业率5.2%,就业形势总体稳定;居民消费价格指数(CPI)温和上涨,核心CPI有所回暖。

金融市场呈现“股强债弱”的显著特征。

股票市场表现亮眼,上证指数上涨18.4%,在全球主要股市中位居前列。

债券市场整体震荡走弱,10年期国债收益率稳定在1.8%附近,短端利率受益于资金面宽松波动有限,长端利率受财政扩张预期影响震荡上行。

债券市场对外开放稳步推进,但受利差变化和股市分流影响,境外机构连续数月减持人民币债券。

2025年,房地产政策延续“止跌回稳”总基调,全年出台楼市政策约560条。

首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低,北上深三大一线城市8月后相继优化限购政策,多数城市全面放开限制性政策,行业进入非限购周期。

保交房攻坚战取得决定性胜利,有效稳定市场预期。

在政策持续发力下,商品房销售降幅持续收窄,房地产开发投资降幅有所趋缓,市场逐步筑底企稳。

(二)行业分析1、房地产开发行业2025年,房地产市场在政策持续发力的背景下延续筑底调整态势,投资端仍显谨慎,销售端呈现积极变化,降幅明显收窄,库存压力有所缓解。

(1)房地产开发投资额情况2025年房地产开发投资增速持续下滑。

全国房地产开发投资82,788亿元,比上年下降17.2%。

其中,住宅投资63,514亿元,下降16.3%;办公楼投资3,203亿元,下降22.8%;商业营业用房投资5,947亿元,下降14.0%。

房地产开发企业到位资金93,117亿元,比上年下降13.4%,降幅较2024年收窄3.6个百分点。

其中,国内贷款14,094亿元,下降7.3%;利用外资25亿元,下降20.8%;自筹资金33,149亿元,下降12.2%;定金及预收款28,089亿元,下降16.2%;个人按揭贷款12,852亿元,下降17.8%。

受前期销售市场持续调整影响,房地产企业投资意愿仍显谨慎,行业供给端持续优化,有助于推动市场形成新的供需平衡。

(2)商品房销售情况2025年房地产政策效应持续显现,新房销量同比跌幅进一步收窄。

全年新建商品房销售面积88,101万平方米,比上年下降8.7%,降幅较2024年收窄4.2个百分点。

其中,住宅销售面积73,299万平方米,下降9.2%。

2025年末,商品房待售面积76,632万平方米,比上年末增长1.6%,增速较2024年末回落9.0个百分点。

其中,住宅待售面积40,236万平方米,增长2.8%。

待售面积增速显著放缓,反映出库存去化取得积极成效。

全年新建商品房销售额83,937亿元,比上年下降12.6%,降幅较2024年收窄4.5个百分点。

其中,住宅销售额73,335亿元,下降13.0%。

从近年走势看,商品房销售额在2021年达到历史峰值后持续回落。

2025年销售额降幅明显收窄,市场逐步筑底企稳。

随着政策持续发力和市场预期改善,商品房销售正逐步向更可持续的合理中枢回归。

2、物业管理行业分析2025年,物业管理行业进入“高质量发展”的关键转型期,逐步从增量市场转向以存量运营、精细服务和专业制胜为核心的新阶段。

2025年全国物业管理行业总管理面积达330亿平方米,行业营收规模突破1.6万亿元。

部分优质企业通过退出低效及亏损项目、剥离非核心业务、严格控制关联交易,实现了盈利能力和净现金流的显著提升,2025年35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米,主动退场占比高达85%。

行业正朝着健康可持续的方向发展,已逐步形成“提质-提价-再提质”的良性循环。

(三)发展趋势1、宏观市场层面:2026年是“十五五”开局之年,宏观经济政策以扩大内需为首要任务,继续实施更加积极有为的宏观调控。

财政政策方面,中央预算内投资、超长期特别国债等政策工具保持充足力度,重点用于撬动社会资本、聚焦扶持重点领域;货币政策延续“适度宽松”基调,强调促进社会综合融资成本稳中有降,加大对实体经济的支持力度。

面对外部地缘政治冲突等不确定性,我国经济具备较强韧性,宏观政策在稳增长的同时,加快推动由外需向内需、由投资驱动向创新驱动的结构性转型。

消费的牵引作用将进一步增强,服务消费有望成为增长主引擎,居民消费率作为显性政策目标被重点提及。

2、行业发展层面:公司在报告期末完成重大资产重组,将持有的房地产开发业务相关资产及负债全部置出,主营业务由房地产开发销售调整为物业管理等业务。

重组完成后,公司聚焦于资产较轻、经营稳健、现金流稳定的物业管理领域。

2026年是物业行业发展的重要转折点。

“十五五”规划纲要首次将物业服务纳入国家顶层设计,赋予其住房制度核心环节与生活性服务业重点的双重定位。

行业定位由此实现跃升,从房地产的售后服务转向独立的民生服务业,底层逻辑正加速从管理向服务转变。

政策层面,实施物业服务质量提升行动已写入政府工作报告,《物业管理条例》修订工作启动,行业分类也将在国民经济统计目录中由物业管理更名为物业服务。

市场层面,行业重心从规模为王全面转向质效优先。

在发展方向上,存量市场成为主战场,城市更新与老旧小区改造带来巨大增量空间;增值服务加速推广,物业服务加生活服务的模式向社区养老、托育、家政便民等领域延伸;数智化赋能成为重要方向,人工智能与机器人技术的应用有望改善行业劳动密集型特点。

未来,行业将逐步形成好房子、好服务与合理定价的良性循环,服务能力强、品牌口碑好的企业将获得更多政策红利。

(一)行业格局和趋势(一)宏观政策趋势2025年,面对复杂严峻的内外部环境,宏观政策以“协同”为主线,实施更加积极有效的宏观调控,推动经济顶压前行、向新向优发展。

全年实现国内生产总值140.19万亿元,同比增长5.0%,总量再上新台阶;城镇新增就业1,267万人,调查失业率5.2%,就业形势总体稳定;居民消费价格指数(CPI)温和上涨,核心CPI有所回暖。

金融市场呈现“股强债弱”的显著特征。

股票市场表现亮眼,上证指数上涨18.4%,在全球主要股市中位居前列。

债券市场整体震荡走弱,10年期国债收益率稳定在1.8%附近,短端利率受益于资金面宽松波动有限,长端利率受财政扩张预期影响震荡上行。

债券市场对外开放稳步推进,但受利差变化和股市分流影响,境外机构连续数月减持人民币债券。

2025年,房地产政策延续“止跌回稳”总基调,全年出台楼市政策约560条。

首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低,北上深三大一线城市8月后相继优化限购政策,多数城市全面放开限制性政策,行业进入非限购周期。

保交房攻坚战取得决定性胜利,有效稳定市场预期。

在政策持续发力下,商品房销售降幅持续收窄,房地产开发投资降幅有所趋缓,市场逐步筑底企稳。

(二)行业分析1、房地产开发行业2025年,房地产市场在政策持续发力的背景下延续筑底调整态势,投资端仍显谨慎,销售端呈现积极变化,降幅明显收窄,库存压力有所缓解。

(1)房地产开发投资额情况2025年房地产开发投资增速持续下滑。

全国房地产开发投资82,788亿元,比上年下降17.2%。

其中,住宅投资63,514亿元,下降16.3%;办公楼投资3,203亿元,下降22.8%;商业营业用房投资5,947亿元,下降14.0%。

房地产开发企业到位资金93,117亿元,比上年下降13.4%,降幅较2024年收窄3.6个百分点。

其中,国内贷款14,094亿元,下降7.3%;利用外资25亿元,下降20.8%;自筹资金33,149亿元,下降12.2%;定金及预收款28,089亿元,下降16.2%;个人按揭贷款12,852亿元,下降17.8%。

受前期销售市场持续调整影响,房地产企业投资意愿仍显谨慎,行业供给端持续优化,有助于推动市场形成新的供需平衡。

(2)商品房销售情况2025年房地产政策效应持续显现,新房销量同比跌幅进一步收窄。

全年新建商品房销售面积88,101万平方米,比上年下降8.7%,降幅较2024年收窄4.2个百分点。

其中,住宅销售面积73,299万平方米,下降9.2%。

2025年末,商品房待售面积76,632万平方米,比上年末增长1.6%,增速较2024年末回落9.0个百分点。

其中,住宅待售面积40,236万平方米,增长2.8%。

待售面积增速显著放缓,反映出库存去化取得积极成效。

全年新建商品房销售额83,937亿元,比上年下降12.6%,降幅较2024年收窄4.5个百分点。

其中,住宅销售额73,335亿元,下降13.0%。

从近年走势看,商品房销售额在2021年达到历史峰值后持续回落。

2025年销售额降幅明显收窄,市场逐步筑底企稳。

随着政策持续发力和市场预期改善,商品房销售正逐步向更可持续的合理中枢回归。

2、物业管理行业分析2025年,物业管理行业进入“高质量发展”的关键转型期,逐步从增量市场转向以存量运营、精细服务和专业制胜为核心的新阶段。

2025年全国物业管理行业总管理面积达330亿平方米,行业营收规模突破1.6万亿元。

部分优质企业通过退出低效及亏损项目、剥离非核心业务、严格控制关联交易,实现了盈利能力和净现金流的显著提升,2025年35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米,主动退场占比高达85%。

行业正朝着健康可持续的方向发展,已逐步形成“提质-提价-再提质”的良性循环。

(三)发展趋势1、宏观市场层面:2026年是“十五五”开局之年,宏观经济政策以扩大内需为首要任务,继续实施更加积极有为的宏观调控。

财政政策方面,中央预算内投资、超长期特别国债等政策工具保持充足力度,重点用于撬动社会资本、聚焦扶持重点领域;货币政策延续“适度宽松”基调,强调促进社会综合融资成本稳中有降,加大对实体经济的支持力度。

面对外部地缘政治冲突等不确定性,我国经济具备较强韧性,宏观政策在稳增长的同时,加快推动由外需向内需、由投资驱动向创新驱动的结构性转型。

消费的牵引作用将进一步增强,服务消费有望成为增长主引擎,居民消费率作为显性政策目标被重点提及。

2、行业发展层面:公司在报告期末完成重大资产重组,将持有的房地产开发业务相关资产及负债全部置出,主营业务由房地产开发销售调整为物业管理等业务。

重组完成后,公司聚焦于资产较轻、经营稳健、现金流稳定的物业管理领域。

2026年是物业行业发展的重要转折点。

“十五五”规划纲要首次将物业服务纳入国家顶层设计,赋予其住房制度核心环节与生活性服务业重点的双重定位。

行业定位由此实现跃升,从房地产的售后服务转向独立的民生服务业,底层逻辑正加速从管理向服务转变。

政策层面,实施物业服务质量提升行动已写入政府工作报告,《物业管理条例》修订工作启动,行业分类也将在国民经济统计目录中由物业管理更名为物业服务。

市场层面,行业重心从规模为王全面转向质效优先。

在发展方向上,存量市场成为主战场,城市更新与老旧小区改造带来巨大增量空间;增值服务加速推广,物业服务加生活服务的模式向社区养老、托育、家政便民等领域延伸;数智化赋能成为重要方向,人工智能与机器人技术的应用有望改善行业劳动密集型特点。

未来,行业将逐步形成好房子、好服务与合理定价的良性循环,服务能力强、品牌口碑好的企业将获得更多政策红利。

(二)经营计划(一)优化存量运营,提升服务品质持续优化在管项目服务品质,强化物业费收缴管理,加大欠费清收力度,保障现金流稳定;推进地下车位等存量资产盘活,提升资产效益;加强外包供方资金管理,防范法律及舆情风险。

(二)拓展增量市场,增强发展后劲推进重点物业公司的接收管理工作,积极跟进意向项目,扩大管理规模;加大专业技术人才储备,完成关键岗位取证工作,满足市场拓展和招投标需求。

(三)推进智慧赋能,构建竞争优势持续优化安防系统智能化水平,提升业主服务体验;推动服务品质与运营效率双提升,加快从传统物业服务向现代城市服务转型。

(四)党建引领与政治保障围绕“十五五”开局,持续深化“强根铸魂”行动,巩固党纪学习教育成果,推动党建与业务深度融合、双向赋能。

坚持“把方向、管大局、保落实”,完善“三重一大”决策机制,推动加强党建引领与政治保障。