锦艺集团控股 00565

截至二零二五年十二月三十一日止六个月(「中期期间」),本集团主要从事物业营运业务。

本集团录得总收益约港币38,173,000元(二零二四年:港币47,028,000元(经重列))及亏损约港币64,006,000元(二零二四年溢利:亏损港币26,654,000元(经重列))。

物业营运分类本集团透过持有郑州中原锦艺商业运营管理有限公司(「中原锦艺」)、郑州金福商业管理有限公司(「郑州金福」)、郑州英睿物业服务有限公司(「郑州英睿」)、郑州英浩物业服务有限公司(「郑州英浩」)及郑州英瀚物业服务有限公司(「郑州英瀚」)及三间非全资附属公司郑州正旭商业运营管理有限公司(「郑州正旭」)、郑州龙启翔商业运营理有限公司(「郑州龙启翔」)及郑州义尺商业运营理有限公司(「郑州义尺」)全部股权于中华人民共和国(「中国」)从事物业营运业务。

中原锦艺、郑州金福、郑州英睿、郑州英浩、郑州英瀚、郑州正旭、郑州龙启翔及郑州义尺主要从事物业营运业务。

本集团自若干业主租赁位于中国河南省郑州市的整个购物中心C区,租期不迟于二零四零年届满,购物中心C区乃一座5层高的综合商业中心,其下建有一层地下商业区,总楼面面积约80,118平方米。

购物中心C区乃毗邻佳潮购物中心之购物中心。

本集团根据相关租赁协议向多个独立租户推广及转租购物中心C区,余下租期介乎一年至十年。

截至二零二五年十二月三十一日,购物中心C区约100名租户及约88.8%可出租面积已出租作零售店舖及餐厅及╱或作娱乐及休闲用途。

购物中心C区提供各种服务及商品,包括电影院、KTV、照相馆、书店、珠宝、美容店舖、电器店、汽车销售、国际名牌鞋履及时装、健身、时尚生活、休闲服装╱运动、儿童天地、儿童学习及食肆。

购物中心C区的若干面积按短期租约租予租户,用于潮流单品摊位等。

此外,本集团向一名业主租赁位于中国河南省郑州市佳潮购物中心建筑面积约27,749平方米之物业(「余下区域」),租期将于二零三六年中届满。

由于余下区域属佳潮购物中心之一部分,倘若由同一个实体经营及管理,余下区域将受益于为整个购物中心举办的促销活动及事件。

倘若佳潮购物中心被分割并由不同的实体营运,要同时或以统一的主题举办促销活动及事件可能会变得困难。

余下区域的风格及定位可能有别于佳潮购物中心的其他区域,倘独立营运及推广,其吸引客流的能力堪忧。

董事认为,将余下区域分租予经营佳潮购物中心其他部分的同一管理公司,以达致统一营运及推广的目的,将符合本公司及其股东的整体利益。

因此,于截至二零二五年六月三十日止年度内,中原锦艺与该管理公司订立一份分租协议,租期于二零三六年中届满,将余下区域出租予该管理公司,由该管理公司与租户共同经营及管理余下区域,而本集团将从中收取固定租金收入而毋须承担营运及维修成本及开支。

此外,本公司接获佳潮购物中心及购物中心C区业主通知,为执行其债权人取得之相关判决,中国河南省郑州市中级人民法院(「法院」)于二零二五年六月发出三份《限期搬迁通知书》(「通知书」),法院拟对两间购物中心部分物业进行拍卖,并要求占用人自通知书发出日期起30日内迁离。

本公司进一步获悉,佳潮购物中心及购物中心C区业主已向法院提出异议。

截至本公布日期,法院尚未就异议作出裁决。

于二零二六年一月,本公司获佳潮购物中心之业主告知,为执行其债权人取得之额外判决,法院已发出三份「责令限期迁出通知书」(「通知书I」),据此法院拟对佳潮购物中心之若干物业进行拍卖销售,而其占用人须于通知书I日期起15日内迁出该等物业。

本公司进一步获悉,佳潮购物中心之业主拟就通知书I向法院提出反对。

佳潮购物中心受该等通知及通知书I影响之总租赁面积分别为35,022.51平方米及5,003.30平方米。

受通知影响之购物中心C区总租赁面积为15,037.58平方米。

据本集团中国法律顾问表示,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和覆议案件若干问题的规定》第31条规定,倘承租方签订合法租赁协议,且于法院查封前已实际占用及使用该物业并按租赁协议缴纳租金,法院应维持租赁关系。

因此,中原锦艺有权继续使用通知书及通知书I所涉租赁区域。

此外,自提出异议至法院裁决期间,通知书及通知书I所涉物业之现有占用人可继续占用及使用该物业,故本集团对该等物业之营运不受影响。

本公司将于适当时候就法院对两间购物中心业主所提异议申请之裁决另行作出公布。

由于由郑州佳潮物业服务有限公司(「郑州佳潮」)(作为出租方)与中原锦艺(作为承租方)就佳潮购物中心订立日期为二零二一年四月二十六日的租赁合约,以及郑州翰园置业有限公司(作为出租方)与中原锦艺(作为承租方)就购物中心C区订立日期为二零二一年四月二十六日的租赁合约,以及其后拟订立的补充协议或安排项下之租赁面积持续减少,郑州佳潮及郑州翰园各有义务向中原锦艺退还缩减租赁面积之相关租赁按金。

此外,中原锦艺有权就该等租赁按金对郑州佳潮及郑州翰园采取法律行动,例如对两者提出破产清算。

此外,郑州英睿于中国河南省郑州市新密市工业园区智云城租赁42个单位,租期于二零二七年上半年届满,总楼面面积约130,873平方米。

截至二零二五年十二月三十一日,本集团将智云城推广及转租予约74名租户,及约72.3%的可出租面积已租出作生产、加工及销售男鞋及女鞋、加工及销售鞋饰及批发杂货用途。

郑州英浩于智云城租赁9个单位,租期于二零二七年中届满,总楼面面积约40,142平方米。

截至二零二五年十二月三十一日,本集团已向约173名租户推广及转租郑州英浩租赁的面积,约52.9%的可出租面积已出租作为零食、文具及玩具批发。

而郑州英瀚租赁7个单位,租期于二零三九年上半年届满,总楼面面积约41,385平方米。

截至二零二五年十二月三十一日,本集团已向约196名租户推广及转租郑州英瀚租赁的面积,约48.2%的可出租面积已出租作为零食、文具、玩具、糖及机器批发。

本集团拥有由能干及资深管理层及员工组成的现有团队同时经营购物中心及工业园区之优势,此为本集团能够透过向购物中心及工业园区之租户提供租赁、管理及营运服务带来可观收入的基本驱动力。

购物商场及工业园区之面积越大,可经营相近类型店舖越多,从而透过提供多元的知名品牌选择吸引更多顾客。

同时有效管理佳潮购物中心、购物中心C区、龙湖购物中心及智云城,将对本集团客流量及租户等级带来积极好处及协同影响,并最终为物业营运业务录得正收益及利润率作出贡献。

于中期期间,本集团于物业营运分类录得收益约为港币38,173,000元,该收益源自向租户收取的租金、管理及营运服务应收款项之定期收入,较二零二四年同期约港币47,028,000元(经重列)减少约18.8%(经重列),及负数分类业绩约港币63,690,000元(二零二四年正数分类业绩:港币21,706,000元(经重列))。

于中期期间,物业营运分类收益及分类业绩减少主要由于物业组合调整。

与二零二四年同期相比,佳潮购物中心于中期期间的营运表现出现若干变化。

佳潮购物中心的总租赁楼面面积由于二零二四年十二月三十一日约44,776平方米减少至于二零二五年十二月三十一日约27,749平方米。

上述情况发生原因乃主要由于法院于二零二五年六月发出之通知书所致,导致总出租面积与收入基础缩减。

此外,佳潮购物中心及购物中心C区之单位租金跌幅介乎5%至22%,反映郑州市乃至全国当前经济环境的影响。

单位租金下滑主要由于中国宏观经济疲软。

二零二五年中国经济持续面临通缩压力,消费者物价指数仍然低迷。

租户透过降低租金预算控制营运成本,本集团为维持出租率不得不接受降租。

市场竞争加剧亦带来议价压力,本集团旗下两间购物中心周边同类型商场数量增加,消费者倾向选择折扣与低价服务。

此趋势迫使本集团引进更贴合客户的品牌以吸引顾客,进而压缩单位租金。

此外,租户结构变动亦影响租金水平。

为配合消费偏好转向体验式与服务导向的生活模式,本集团透过增加餐饮及╱或娱乐租户比例调整商场租户组合。

然而,此类业务租金水平普遍较低,导致整体平均单位租金随之下降。

此外,由于本集团航空货运包机分类已于截至二零二五年六月三十日止年度终止经营,故本中期期间该分类并无产生任何收益(二零二四年:港币42,268,000元),进而导致本中期期间之总收益减少。

为实现本公司及其股东的整体最佳利益,本集团一直着力发展并扩大营运物业营运业务。

本集团已投入大量资源,藉此发掘有关市场的未来前景并加以发展。

本集团旨在从事向位于不同地区的各类物业的更多租户提供租赁、管理及营运服务。

因此,于报告期后,本公司股东已于二零二六年一月二十日举行的股东特别大会上正式通过一项决议案,内容为批准、确认及追认有关位于中国河南省郑州市龙湖镇龙湖购物中心的租赁协议,该协议的租赁期将于二零三五年中届满,且总楼面面积约为62,583平方米。

租赁协议于同日生效。

于报告期间结束时,龙湖物业已租予119名租户,约96.9%的可出租面积由零售店舖、餐厅及╱或用于娱乐及休闲用途的物业占用。

龙湖物业提供多元化的服务与商品,包括KTV、超市、便利店、珠宝钟表、美容服务、电器店、国际时装品牌、健身设施、生活用品、休闲运动服饰、孕婴用品、儿童乐园、技术培训服务及餐厅。

鉴于:(i)龙湖购物中心现有经验丰富且能力卓越的管理团队;(ii)免除招聘、培训及项目筹备费用所节省的成本;(iii)现有租户提供中长期租约支撑的稳定租金收入;及(iv)中国宏观经济环境改善,特别是消费支出复苏及通缩压力减缓,此项安排将为本集团带来财务效益,并创造稳定回报与长期价值。

详情亦请参阅本公司日期为二零二五年九月二十九日、二零二五年十一月十三日、二零二五年十一月二十八日、二零二五年十二月九日、二零二五年十二月三十一日及二零二六年一月二十日之公布,以及本公司日期为二零二五年十二月三十一日之通函。

本集团坚持通过为更多流行品牌提供租赁及扩展租户类型,升级租赁物业的租户,以满足不同年龄及背景的客户需求及利益。

为达至该等目的,本集团于东西方节庆期间开展大型营销及推广活动,提高购物中心知名度,每年参与工业园区餐饮供应商举办的美食交流论坛以提升其市场竞争力与专业度,并于工业园区内提供小型广告位及喷漆横幅,密切关注业务经营情况,及时帮助关键商户,并紧跟市场趋势,以及时作出适当管理决策,从而为本集团持续创造稳定、源源不断的收入及稳定的现金流。

由于地缘政治局势紧张、法规变动及利率波动环境,世界不断改变,当中,未来一年全球经济仍将大幅波动,且其从经济不确定性中复苏的步伐持续波动,这令本集团面临巨大挑战。

尽管如此,本集团致力于灵活运用其手头全部资源以应付面临的困难,并持续致力于有效应对复杂的地缘政治与经济局势。

凭藉本集团现行的策略规划及所蓄积的实力、经验及远见,本集团继续把握机会渗透物业营运市场的不同领域、发掘其他新的市场潜力并提高利润率。

本集团将继续投放其资源于物业营运业务,包括但不限于(i)除其附属公司之现任优秀管理层及得力雇员外,招聘更多于物业营运业务方面具备高质素及经验之人选;(ii)开拓合适物业以拓展本集团之物业管理及营运组合;(iii)可能并购中国之轻资产物业营运业务,以进一步拓展本集团之物业管理及营运组合;及(iv)持续实施保守且严格的成本控制政策,透过对营运成本及资本开支加以管控及加强应收账款管理,确保营运资金充裕并缓解物业营运业务的财务压力。

根据国家统计局的资料,二零二五年,国内生产总值约为人民币1,401,879亿元,较二零二四年同期增长约5%。

中国政府亦逐步实施政策,扩大国内对商品和服务的需求并促进消费,预计将继续有效刺激消费潜力(特别是家庭消费),推动消费需求释放,从而增强商户信心。

预计各个城市的商舖租赁市场将继续恢复。

展望未来,本集团将继续透过提升现有租赁物业的价值及经济回报、扩大本集团营运的物业及于机遇出现时实现本集团业务的多元化,以加强其物业营运业务。

透过继续把握机遇,以灵活及高效率的管理、决策及长远策略更加审慎地扩展及多元化本集团业务,本公司的市值及股东回报从长远而言将获最大化。