城投控股 600649

2025年,面对复杂多变的市场环境和持续承压的行业现状,城投控股积极统筹资源、攻坚克难,以强大的战略定力和发展韧性,全力打好“十四五”收官战,深入谋划“十五五”作战图。

1.开发板块夯实产品力,建设“好房子”公司坚守品质初心,持续提升产品力与交付质量。

交付项目建立联合验收整改机制,年内顺利完成了露香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块5个项目高品质交付。

前湾、小东门项目对标市场先进水平,加强产品前端策划支撑后端销售。

露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。

全年在建项目规模约84万平方米,实现新开工约14万平方米,竣工约36万平方米。

公司精准施策加快资金回笼,存量资产盘活与去化取得成效。

全年累计落实房产销售回笼约97亿元。

续销项目结合市场及时调整营销策略,“一房一策”促成去化,取得阶段性成效。

青溪云邸和露香园二期在亿级产品去化方面崭露头角；璟云里二期取得青浦别墅市场“销售金额、面积、套数”的三冠王；水尚华庭项目成功实践了属地动迁房票联动的去化模式。

露香园商业完成商业定位和业态布置,落地配套业态。

湾谷科技园稳定运营,出租率保持在90%以上。

控股大厦启动楼宇改造提升工程,推动资产保值增值。

公司深度聚焦优势领域,持续积蓄长远发展势能。

公司持续开展上海市出让地块研究、测算工作,杜行、诸翟城中村项目启动调规、前策等工作,为后续资源获取做好准备。

2.运营板块延伸产品线,打造“好社区”“城投宽庭”运营规模和产品再升级。

现有在营项目16个、1.7万套房源,年租金规模超过6亿元,开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。

在“城投宽庭”核心产品线之上,研发了“城投宽庭Lite”基础版轻享产品线、“建设者之家”民生产品线、“宽岚”服务式公寓高端产品线,为全端人群品质居住需求提供解决方案。

宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业,北青社区东航“飞行公寓”已投入使用。

品牌全年荣获“2025年度中国住房租赁国有企业品牌力TOP1”“2024年租赁住房运营商品牌影响力TOP1”及“2025中国住房租赁ESG（社会责任）卓越企业TOP1”“2025中国保租房运营商综合实力TOP3”等殊荣。

旗下项目入选“2025中国租赁住房‘好房子’十大案例”及“2025中国租赁住房十大品质作品”,并在“2025Q3中国住房租赁地方国企品牌传播力榜”中位列第二。

“宽成服务”物管体系进一步完善。

逐步构建起从项目交付、日常运营到维保工作的全周期服务标准,以高品质物业服务为公司商品房品牌赋能。

现有受托管理项目10个、已接管7个,物业费综合收缴率达96%。

3.投资板块赋能产业链,蓄力“新发展”投资板块以“金融+”赋能,激活产业链。

报告期内,公司共计收到已上市证券分红约0.97亿元(含REITs)。

截至报告期末,公司持有的已上市证券市值约53.35亿元(含REITs)。

公司旗下诚鼎基金平稳运作,围绕主业布局产业链,投资方向聚焦新一代信息技术、新材料、新能源、智能制造和未来产业等行业领域科技创新企业,专注打造智慧城市和绿色城市产业链的专业投资平台。

报告期内,诚鼎基金完成基金投资0.5亿元,存量退出1.13亿元,荣获上海股权投资协会“PEAS-2024年度股权投资榜单”的多项荣誉,投资的英韧科技项目荣获年度“最佳投资案例”和“科创之星”奖项。

金融驱动存量盘活取得实质性进展。

REITs首个存量收购盘活项目——徐汇社区5月正式开业,年末出租率达到80%以上。

浦江、九星社区完成拟扩募公告发布,按计划推进扩募准备。

同时,聚焦上海市存量盘活需求,积极探索轻资产合作模式与创新路径。

产业投资撬动创新生态与资源协同。

海桐合创孵化器4月在湾谷科技园正式投入运营,以产业园区为载体,培育发展新质生产力,在孵项目6个,落实投资2050万元,正在申报上海市高质量孵化器,推进配套产业基金设立。

4.治理体系优化升级,护航“稳发展”公司统筹推进全产业链精细化管理。

技术条线研究建立覆盖五大维度192项要点的“城投好房子配置清单”,公司3个商品房项目、1个租赁社区获评上海市房地产行业协会“好房子”案例。

合约条线推行供应商履约考核和供应商库管理机制,积累优质供应商资源,提升采购质效。

财务条线搭建经营类资管项目财务核算体系,树立以经济效益为核心的资产运营导向。

资管条线以独立经营项目计划书为抓手,明确资产经营的核心目标,为资产价值管理奠定基础。

风控条线形成覆盖6大业务领域的风险管理信息库,构建更加精准的风险防范网络。

公司全面深化ESG治理与“无废集团”建设,持续推动绿色低碳高质量发展。

报告期内,运营板块顺利通过ISO质量、环境、职业健康安全三体系认证；江湾社区取得“公共租赁绿色实效”服务认证证书,配套光伏项目成功申报碳普惠项目。

公司WindESG评级提升至BBB,ESG优秀案例入选《上海市国有控股上市公司ESG蓝皮书》,《上海城投控股企业双碳ESG协同治理体系构建项目》荣获2025年度上海市优秀工程咨询成果一等水平,公司获评中国上市公司协会ESG最佳实践案例、上海证券报“2025上证鹰金质量ESG奖”等多项行业殊荣。

公司着力打造数字化应用场景。

业务提效方面,完成城投宽庭APP3.0一期全面上线,重点优化财务、营销等功能,进一步提升用户体验和运营效率；物业小程序完成二期开发上线,实现在管项目服务全覆盖。

管理提标方面,综合管控平台（二期）实现施工现场可视化监管,工程管理、安全管理模块完成升级；合约管理、资产管理等专业条线管理系统持续推进功能迭代。

公司全面塑造内外部企业形象。

对外,实现从业务输出到价值引领的品牌升级,参与行业论坛、展会10余场,权威媒体刊发报道300余篇,露香园、城投宽庭等品牌先后获评红点品牌与传播设计大奖、TransformAwardsAsia最佳场所品牌金奖、中国住房租赁地方国企品牌传播力榜首等荣誉,品牌在国际领域首次露出。

对内,深入开展企业文化系统性梳理和宣贯,形成了全体员工对企业价值理念和发展路径的共识,凝聚了高质量发展的内生动力。

(一)行业格局和趋势2026年作为“十五五”开局之年,全国房地产行业将进入存量优化、品质提升的深度转型期,基调从“深化调整”向“稳中有进”过渡,核心围绕“严控增量、优化存量、提质增效”展开,政策延续适度宽松、精准施策导向,聚焦“好房子”建设、租购并举、存量盘活与风险防控,明确“着力稳定房地产市场”核心目标,推动行业高质量发展。

一是政策端精准发力,中央定调锚定“稳”字核心,地方政策精准落地。

2025年底中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”,确立“因城施策控增量、去库存、优供给”发展路线,重点强调深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设、鼓励收购存量商品房用于保障性住房等,政策导向从全面宽松转向精准滴灌,聚焦支持刚性与改善性住房需求,助力行业风险稳步收敛。

2026年全国两会进一步细化政策部署,明确深化住房公积金制度改革,鼓励多渠道盘活存量商品房并用于保障性住房,为地方政策落地提供了清晰指引。

地方层面紧跟中央部署,上海于2026年2月25日由五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”）,以“降门槛、降成本、促流通”为核心,优化非沪籍购房条件、完善公积金贷款与房产税支持、试点收购存量住房用作保障性租赁住房,健全租购并举格局,为全国房地产政策优化提供重要借鉴,也成为上海楼市稳增长的核心支撑。

二是供求关系深度调整,“好房子”引领品质升级,存量市场成为发展重心。

当前行业供应总量与结构性过剩、有效需求不足的格局短期难以根本扭转,去库存、稳需求、优结构仍是行业发展重要导向。

需求端,居民住房需求已从“有没有”彻底转向“好不好”,绿色低碳、智慧宜居、适老友好成为“好房子”核心标配,与中央有序推动“好房子”建设的政策导向高度契合,各地也将逐步规范“好房子”标准,推动行业产品迭代升级。

供给端,新增供应持续向核心城市集中,保障性住房建设提速扩容,城市更新与存量盘活成为稳定投资、优化供给的重要抓手,行业发展动能由增量开发转向存量运营与品质升级。

三是风险逐步收敛,企业分化加剧,行业发展更趋稳健。

2025年房企债务重组成效显著,行业债务压力得到有效缓解。

两会进一步强化“保交房”白名单机制,聚焦长效防范债务违约风险,推动融资环境持续优化,助力行业风险有序出清。

2026年行业风险处置进入收尾期,融资环境将持续改善,房地产融资“白名单”制度迎来关键优化,为优质项目与稳健企业提供充足资金支持,引导风险有序出清。

伴随行业深度调整,市场集中度持续提升,具备资金实力、产品能力与运营优势的市场主体占据主导,行业发展更加规范、稳健、可持续。

(二)公司发展战略城投控股秉持“共创城市美好生活范式”的愿景,以打造成为“面向现代化人民城市的高品质城市综合生态服务商”为定位,聚焦开发、运营、投资三大业务板块,坚持“稳健增长、优化结构、提升效率”战略主线,加快迈向高质量发展目标。

在每年一定量滚动开发规模的基础上,加快推动向不动产市场化运营延伸,深化“投、融、建、管、退”全产业链布局,同时进一步拓展产业投资,围绕主业服务,着重房地产上下游产业链进行布局。

构建“科技+金融”双轮驱动,凭借专业硬实力巩固城市更新、租赁运营、优质住宅开发等核心业务优势,以科技创新提升城市服务全链条效能,以金融工具激活存量资产价值与产业活力,为业务发展注入持续动能,推动公司综合实力不断跃升,进一步巩固行业竞争地位。

开发业务做精做实,保障稳健增长。

深耕上海核心区域,科学研判、精准布局,保持稳健的滚动开发节奏,在高品质住宅、城市更新、城中村改造、片区综合开发等优势领域持续发力。

紧扣地段、产品、圈层等核心要素,持续打造符合市场需求的“好房子”、好产品、好服务,全面提升客户洞察、产品策划、技术应用、成本管控等方面的产品营造能力,加速营销创新和策略升级,促进项目精准去化,以高品质产品赢得市场的信赖和认可。

运营业务增效提质,规模效益并重。

持续发挥“城投宽庭”品牌效应,通过“规模化+品质化+生态化”路径,构建融合居住、社区服务和数字平台的租赁生态,强化智慧运营与社区文化,形成可复制的轻资产模式,打造成为租赁住房运营领域的行业标杆。

加快对商业运营、物业服务等业务培育,提升专业化运营能力和标准化、精细化管理水平,全面提高运营效率与经营价值。

投资业务拓展创新,深化产投融合。

进一步强化三大板块间的协同优势,灵活探索运用REITs、Pre-REITs、产业基金等金融工具,持续完善投资-退出-再投资的资金运作闭环。

以投资为牵引,加强产融结合赋能转型创新,围绕公司主业及产业链上下游,深度挖掘智慧城市、绿色城市等领域新兴产业和未来产业的发展投资潜力,努力把握有价值的投资机会,进一步拓展企业高质量发展的“第二增长曲线”。

(三)经营计划2026年是“十五五”规划的开局之年,也是城投控股构建转型发展新格局的关键一年,公司将坚持稳中求进、求变、求新的主基调,以科技与金融作为发展双引擎,聚焦城投主业深耕细作,积极对接市场需求,稳步巩固在上海开发企业中的优势地位。

一、推动主业转型升级,强化发展优势（一）开发筑基,兑现投资回报。

一是全力落实投资和回款。

严格执行开发计划和品质标准,新凯二、三期商业按期实施开工,加快推进小东门、前湾项目,露香园A、D2地块按期完成交付。

在售项目创新营销策略,拓宽渠道引流获客,“一项目一方案”促成转化。

二是持续提升资产经营效能。

露香园商业加速氛围成型,推动招商中心有序对外开放,同步拓展多经点位,提升整体运营收益。

露香园、青溪云邸两个项目会所引入高端市场化服务资源,夯实产品口碑。

加快存量资产处置、兑现收益。

三是积极拓展土地资源储备。

深耕上海核心区域,获取优质资产。

同时,深度参与潜力片区开发,创新合作机制,为区域功能升级贡献城投模式与方案。

（二）运营增值,优化服务生态一是推动租赁社区管理规模的稳健增长。

稳步扩大租赁社区管理规模,加快租赁住宅品牌与管理模式输出,持续提升在营房源与管理房源总量。

张江社区等项目按期投入运营,积极拓展优质新项目。

以REITs扩募为目标,重点提升在营社区的出租率和资产估值,推动配套商业盘活和运营降本增效。

升级租赁住宅2.0产品体系,健全四大核心产品线的改造、运营标准。

二是推动运营服务质量的系统升级。

以ISO体系为基础,优化租赁住宅和商品房物业的标准化操作规程,实现形象、服务等标准的全面拉通。

着力提升非租收入,挖掘增值服务场景,加强多经点位精细化运营,适时推动成熟运营经验与专业资源的产品化,培育新的利润增长点。

（三）投资驱动,培育增长引擎一是构建专业基金管理人体系。

按照实控基金100%持股、参股基金财务投资协同的模式,推进“一控一参”方案深化、细化,年内实现落地,同步完善实控基金管理人组织架构,形成权责清晰、运作高效的市场化投资业务体系。

二是打造多层次资本运作平台。

积极推进REITs扩募、Pre-REITs基金设立,重点布局存量更新赛道,实现重点项目盘活,提升资本运作效能。

三是强化产业投资赋能。

加快海桐产业基金设立和募集,通过“股权投资+产业基金”双轮驱动模式,导入优质产业资源,发挥产业集聚效应,赋能科技园区的产业化开发与运营,助力城投控股主业转型升级。

二、内部管理创新创效,增强发展动能一是全面推动业务管理提质增效。

项目运作上,系统梳理商品房、存量改造等项目的关键节点、管控目标与流程,并应用信息化手段,提升管理效率。

品质管控上,加强产品研发与设计标准化管理,强化全过程质量监督与整改闭环,保障产品高标准落地。

成本控制上,持续完善成本标准与动态数据库,加快核心供应商库建设与全周期管理,推动条线运作精细化、智能化。

二是全面推动技术创新与成果转化。

建立“战略引领、需求响应”双向驱动的立项机制,完善成果评估与激励配套制度,打通“研发-应用-迭代”转化链路。

聚焦主业核心竞争力培育,深化城市更新研究,探索存量盘活与产业转型融合路径,推出城投“好房子”产品标准。

加强与高校、科研院所、行业协会等平台的合作联动,力争在关键领域形成一批有行业影响力的创新成果。

三是全面推动数字化与智能化升级。

完成城投宽庭APP、宽岚小程序、综合管控平台持续迭代升级,完善资产和成本管理系统,推动业务数据整合,提升精细化管理水平。

以租赁社区AI客服、销售辅助、数据分析等业务为试点,探索AI+业务融合应用。

四是全面推动人力资源市场化机制。

统筹推进人才精准引进和优化配置,构建“结构合理、能力适配、效能突出、活力充沛”的人才队伍。

强化工效联动的工资决定机制,以经营业绩为导向,形成多劳多得的利益共享氛围。

优化考核管理的深度和行业匹配度,形成高效可控的业绩管理体系,完善分类考核指标体系和分配机制。

2026年,城投控股将围绕“稳健经营、创新突破、提质增效”的主线,做优、做强主业,为“十五五”高质量发展开好局、起好步。