中华企业 600675

2025年,房地产行业仍处于深度调整与转型攻坚的关键阶段。

中华企业在董事会的坚强领导下,始终牢记国有企业使命担当,紧密围绕上海地产（集团）有限公司的战略部署与总体要求,坚持以高质量党建引领高质量发展,以深化改革激发内生活力,坚定发展信心,保持战略定力,强化实干担当,主动迎接新挑战。

公司持续推动转型升级,坚持稳中求进、进中提质的总基调,统筹推进房地产开发、资产经营、城市生活服务三大主营业务协同发展,稳步推动公司迈向更高质量、更可持续的发展新阶段。

公司2025年主要经营情况如下：（一）强化党建引领,深化改革赋能公司始终将党建工作摆在全局突出位置。

严格执行“第一议题”和党委理论学习中心组学习制度,落实党建入公司章程要求,规范党委前置研究讨论重大经营管理事项程序,严格执行“三重一大”决策制度。

着力压实党建工作责任制,深化“党委点题、支部领题、党员破题”课题攻坚,扎实推进“一个支部一件实事”实践活动,不断提升党支部标准化、规范化建设水平。

坚持党建带群建,顺利完成工会、团委换届选举,广泛开展公益帮扶和社区共治共建活动,切实履行国有企业社会责任。

全面筑牢党员干部廉洁从业防线,深入贯彻落实中央八项规定及其实施细则精神,强化政治监督与专项监督检查,持续推动全面从严治党“四责协同”,为公司高质量发展提供坚强政治保障。

（二）深耕地产主业,筑牢发展根基2025年,公司聚焦项目全生命周期管理,以高效交付、精准去化与品质提升为核心目标,扎实推进重点项目开发与销售工作。

其中,中企云萃森林05-14地块于2月圆满完成集中交付,提前履约100余天,累计交付面积超10万平方米,实现到访交付率100%,后续已顺利取得住宅不动产权证及车库大产证,车位销售工作也在有序推进中；中企云启春申项目于9月完成预看房活动,12月实现竣工备案并取得交付许可,项目荣获“白玉兰优质建设工程”评审认定；中企誉品银湖湾07-10地块于10月完成集中交付,高效办结车位大产证启动销售,3天获得认购率超95%。

此外,东安沈家里项目于10月取得施工许可证,桩基工程全面启动。

（三）优化多赛道运营,提升盈利效能资产管理板块方面,公司坚持聚焦优质资产精细化运营,以精准招商为抓手,推动产业集聚与结构优化,持续增强资产管理核心能力与综合效益。

截至2025年末,公司累计完成新增招商面积6.8万平方米,实现租金收入6.30亿元,整体出租率稳定在85%的较高水平。

其中,中企国际金融中心围绕科技金融产业集群建设,成功引进联储证券、前海证券、上海银行同业公会、上海基金同业公会等标杆机构,其获得“陆家嘴卓越品质楼宇”称号,标志着项目作为区域金融地标的定位进一步巩固。

物业服务板块方面,报告期内,公司新接管物业管理项目39个,其中第三方市场拓展25个,涵盖公寓租赁房、办公、住宅、公众物业、银行、机关、学校、综合体等多个业态,已签署合同金额约4.28亿元。

古北物业凭借其服务品质与市场化拓展能力,位列上海市物业服务综合百强企业第6名,并在多种经营领域取得第3名的佳绩,成为上海市首家同时获得公众物业与住宅物业“上海品牌”认证的企业。

同时,整合工作取得阶段性进展,年内已向地产集团收购盛宇物业股权,相关工商变更手续已于2026年1月完成。

都市农业板块方面,新弘农业深化都市农业产-加-销一体化产业链布局,强化市场拓展,提高供应链管理水平。

报告期内,新弘农业落地世博耀华智慧餐厅项目并获多项绿色认证,食材供应链产能利用率达70%,驻场供应模式有效提升运营效率。

农业生产提质增效,获评“2025年度上海市林果机械化生产示范基地”,所产“崇明大米”入选《全国名特优新农产品名录》并获全国品鉴会“特等奖”“金奖”,产品品质获权威认可。

（四）强化资金管控,降低融资成本公司多措并举优化融资结构、压降资金成本。

2025年成功发行15.2亿元公司债券,票面利率1.88%创公司融资产品最低纪录,认购倍数达3.68倍。

并通过提前归还15.6亿元经营性物业贷款、重组银团置换、市场化竞争议价等方式,公司带息负债平均利率从3.87%下降至3.22%,有效提升财务稳健性。

同时,中国证监会已同意公司向特定对象发行股票的注册申请。

(一)行业格局和趋势1、行业政策趋势展望2026年,宏观政策将保持逆周期调节力度以提振国内消费与投资。

作为“十五五”规划开局之年,中央明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,房地产政策宽松基调将延续,重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给展开。

政策框架将聚焦“控增量、去库存、优供给”协同部署；需求端,北上深等一线城市限制性政策仍具备优化空间,将通过继续降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本；供给端,将加大存量商品房和闲置土地收储力度,同时深化住房公积金制度改革,有序推动“好房子”建设,加快构建房地产发展新模式。

2、行业发展趋势中国指数研究院报告预测,2026年政策持续加力有望带动预期修复,但房地产市场恢复仍面临诸多挑战,整体仍处于筑底阶段。

在中性情形下,2026年全国新建商品房销售面积预计同比下降幅度将较2025年有所收窄,市场分化态势延续。

市场销售的恢复节奏有赖于增量政策的推进与落实,特别是城中村改造、存量房收储及专项债支持收地等政策工具的实施进展。

同时,在土地供应缩量、房企资金承压及较高库存压力下,短期开工投资下行态势难改,预计2026年新开工面积和房地产开发投资均将同比下降。

2026年盘活存量闲置土地政策的实施进展,仍是推动市场进入新循环、稳定投资开工的关键因素。

若政策持续加力,预计2026年上半年部分核心城市房价将逐步回稳。

一方面,支持政策密集出台将改善居民房价预期；另一方面,房贷利率持续下调使购房成本进一步降低,与租售比的差距逐步缩小。

中长期来看,“十五五”期间全国新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右。

随着库存逐步回落,市场有望在“十五五”中后期走出调整阶段。

从各级城市楼市预期来看：一线城市辐射范围广、人口吸附力强,购房需求旺盛,交易税费下调惠及力度大,且北上深等地的限购政策仍有优化空间,市场或率先止跌回稳。

强二线城市如杭州、成都、西安、合肥、苏州等,产业基础较好、人口吸附力较强且库存压力相对可控,市场恢复节奏或相对较快。

弱二线城市如南京、武汉、郑州、无锡等,因库存水平较高、去化压力较大,以及重庆等人口流出规模较大的城市,市场恢复节奏或相对较慢。

(二)公司发展战略2026年,公司将继续深入贯彻上海地产集团的总体部署,紧密围绕城市发展新阶段的需求,落实“十五五”规划的发展方向与实施路径。

我们将坚持聚焦与深耕并重,持续优化以城市更新为核心、房地产开发与运营服务协同推进的业务格局。

在巩固提升传统开发业务精益管理与品牌优势的基础上,公司将进一步深化对城市生活服务、资产运营管理、区域综合开发等新赛道的研究与培育,建立健全高效的市场化拓展与运作机制,全方位、深层次地参与上海城市更新行动。

公司的发展愿景是成为深耕上海、具有核心竞争优势和持续创新能力的城市更新综合开发运营服务商,为提升城市功能、焕新城市活力贡献专业力量。

(三)经营计划2026年,中华企业将坚持不懈抓好党建引领和作风建设,切实增强推动企业发展的责任感和使命感,聚力夯实三大业务板块,全面稳固经营基本盘,为高质量发展筑牢根基,奋力实现年度目标任务,确保“十五五”新征程开好局、起好步。

1、聚焦开发板块,助力止跌回稳2026年,中华企业将着力推进存量项目开发建设进度,加快广富林06-02地块设计条件优化,探索多元开发模式；实现沈家里项目2026年下半年示范区呈现并开盘销售。

公司将存量商品房去化作为首要任务,通过大宗定向交易转向批量租赁合作探索、建立头部代理合作等多方资源整合,实现销售突破。

同时,借力与标杆企业合作项目,实现优势互补与高效协同,全面提升产品力。

2、强化资产经营,坚持稳中求进2026年,公司将健全“一剔除、两保留、三优先”内控处置标准,精准清理低效资产,优化资产配置。

通过机制改革与降本增效稳固经营基本盘,聚焦优质资产,探索盘活更新模式。

针对新增资产,以中企国际金融中心为例,将聚焦楼宇特色与区位优势,实施灵活招商策略,挖掘金融机构大客户资源,助力快速起租；针对存量资产,以古北国际财富中心为例,将采取稳扎稳打策略,以租金、免租期等组合优惠政策精准招商,联动政府部门协同发力,保障高出租率；针对整租项目,结合项目需求推进更新改造与业态转型,深挖资产增值潜力。

3、围绕城市生活服务,实现进中做强物业板块将加强资源整合,对内通过股权、业务整合及供应商集中采购,扩大业务规模,提高整体创利水平；对外构建“物业管理+增值服务”城市空间管理与美好生活综合服务业务体系。

同时,聚焦社区商业项目落地,推进三林等多个商业项目开业运营,实现从“空间租赁”到“价值运营”的升级；拓展服务边界,承接内外部优质项目,覆盖多元租赁产品,打造专业服务标杆；推进市优项目创建,推动已获市优项目复评与新项目争创市优；此外,通过标准化服务、智慧化升级与特色服务创新,夯实品牌基础,为后续市场拓展奠定优势。

农业板块将对外扩规模、狠抓市场拓展,以突破发展边界；对内调模式、深化机制改革,以提升运营效能。

聚焦食当家餐配一体化业务,深耕医院、教育、国企等优势领域；优化激励办法以强化自主拓展,并探索行业合作以拓宽第三方渠道。

同时,通过推进食堂智慧化、食材标准化与管理轻量化升级,持续降本增效、构建竞争壁垒,为实现业务增收增利提供坚实支撑。