深振业A 000006

（一）公司业务概述公司以房地产开发经营为主营业务,在深圳、广州、长沙等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务,产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型,累计开发面积逾千万平方米。

同时,近年来公司在城中村改造、商业运营、企业公寓、城市服务、代建业务等领域持续发力,逐渐增强公司造血功能,促进公司实现稳定发展。

（二）公司经营与管理情况回顾2025年,国内房地产市场平稳修复,在周期性调整中展现较强韧性,行业以去库存、防风险、保交楼为核心,转向提质增效与新模式探索,整体呈现风险收敛、结构优化、稳健经营的发展态势。

在此背景下,公司锚定年度经营目标,全力推进“好房子”建设及保障性租赁住房运营,探索布局城中村改造,扎实开展降本增效、存量资产去化等工作,推动公司发展取得了新成效。

2025年全年实现营业收入26.18亿元,归母净利润-0.42亿元,亏损额同比大幅收窄；年末资产负债率由上一年度的66.97%降至62.54%,公司现金流安全稳定。

1、稳步推进地产主业年内,公司继续狠抓销售去化,累计实现合同签约金额25.37亿元,回笼资金30.38亿元,在深存量资产处置合计利润贡献近4,000万元,为公司实现年度经营目标及未来可持续发展筑牢基础。

各地产开发项目交付平稳有序,地产开发新项目采用“低容积率、低建筑高度”的设计新规,打造符合“好房子”标准的优质产品。

2、深度参与城中村改造公司坚持履行“四个服务”功能使命,抢抓“三大工程”政策机遇,持续推进城中村改造业务,全年累计签订深圳城中村改造服务合同5个,合同金额近3,100万元,业务规模逐步扩大。

其中,在管的坪山咸水湖项目成为深圳首个公开实施方案、首个发放房票、首个启动搬迁安置的城中村改造项目；光明区羌下村项目立项条件达成速度领跑全市。

3、商业运营平稳有序年内,公司实现商业运营租赁收入合计约1.3亿元。

保障性租赁住房项目运营平稳有序,公司中标首个政府配租型保租房管理服务项目——龙华区住宅事务管理服务外包项目；企业公寓宣传片《“寓”见未来》获国务院国资委优秀国企品牌故事奖,充分展现市属国企“服务城市、服务民生”的社会价值。

4、代建及城服向新发展全年新中标代建项目4个,首次与民营企业合作,成功进入商业代建领域,持续践行“打造优质工程、提供优质服务”理念；公司自有物业团队积极拓展外部市场,成功进入校园物业服务领域,与深圳大学联合研发保障性租赁住房智慧管理系统和物业管理专用智能客服,切实提升公司自主科技创新能力和物业管理服务质量。

5、内部管理方面一是强化战略引领,擘画发展蓝图。

2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局的关键之年,公司在董事会的坚强带领下,着力谋划“十五五”期间企业战略发展方向,通过科学系统的战略规划引领公司未来高质量发展；国有企业改革深化行动实现阶段性目标,改革台账完成率达到100%,公司战略管理能力进一步提升。

二是着眼研发创新,赋能经营管理。

公司不断强化科技创新和产品研发能力,年内引入测量机器人等智能技术,赋能项目工程质量管理；积极运用人工智能大模型,实现本地化部署；深化全屋智能应用,实现家居远程操控与安全预警；研发保障性租赁住房智慧管理系统,实现项目科学动态管理,为公司经营发展长效赋能。

三是优化成本管控,严防财务风险。

公司持续对预控成本结算及调整进行督导管理,有效节省项目成本；通过提前还款、贷款置换等举措,节省年度利息支出近1,700万元；有效管控营销费用,实现营销费使用率与年度签约完成率直接挂钩；优化招采制度,项目中标价格下浮率显著提高；不断拓宽融资渠道,高效启动公司债券续发工作,进一步优化公司债务结构,有效保障公司现金流安全稳健。

四是完善安全管理,强化合规建设。

公司扎实开展“隐患排查治理年”行动,牢固树立生产安全底座；稳妥推进化险维稳,常态化做好舆情监测,严密防范资本市场舆情风险；全面梳理诉讼纠纷,推动多宗历史遗留案件获得胜诉；持续完善合规管理体系建设,制定合规管理评价指引文件,保障公司稳健运行。

（三）项目开发情况及相关事项注：2025年6月27日,公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司以联合竞拍方式取得深圳市光明区A509-0074地块使用权。

根据约定,三方权益比例分别为我司40%、深圳市前海天健房地产开发有限公司30%、深圳市建辰投资发展有限公司30%。

8、发展战略和未来一年经营计划公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神,坚持稳中求进工作总基调,加快服务和融入新发展格局,着力推动高质量发展。

聚焦粤港澳大湾区,不断优化投资布局,加快项目去化,保证公司现金流的安全稳定；同时积极围绕中央关于构建房地产发展新模式的部署,持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建等相关业务,增强公司发展韧性。

此外,公司还将继续加大改革创新力度,积极研究探索培育新型业务,推动公司实现高质量发展。

9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例,该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。

截至2025年12月31日,公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约30.35亿元。

（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法2025年12月举行的中央经济工作会议明确了“稳中求进、提质增效”的总基调,提出要实施更加积极有为的宏观政策,发挥存量政策和增量政策集成效应,加大逆周期和跨周期调节力度,提升宏观经济治理效能,推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

2026年是“十五五”开局之年,房地产市场预计在波动中趋稳,整体呈现筑底修复态势,核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳,低能级城市仍面临去化压力。

行业发展从“增量扩张”转向“存量优化”,保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域将成为重要发展方向,随着政策端的持续托底与经济基本面逐步修复,房地产市场有望实现软着陆与长效健康发展。