苏新服务 02152

本年度,本集团的收益主要来自四条业务线,即(i)城市服务;(ii)商业物业管理服务;(iii)住宅物业管理服务;及(iv)物业租赁服务。

在管物业组合下表载列截至所示日期本集团按业务线划分的公建项目管理服务、基本本集团整体的月均物业管理费稳步上升。

本年度,与去年同期相比,(i)本集团公建项目管理服务的平均物业管理费呈上升趋势;(ii)本集团商业物业管理服务的平均物业管理费有所下降;及(iii)本集团住宅物业管理服务的平均物业管理费保持相对稳定。

城市服务本集团协助地方政府及公共权力部门提供城市服务,以改善当地居民的生活体验及环境。

本集团的城市服务包括:(i)市政基础设施服务;(ii)公建项目管理服务;及(iii)垃圾集运中心的运营。

市政基础设施服务本集团提供市政基础设施服务,包括清洁、绿化、维护、定期检查及翻新服务以确保本集团在管公共基础设施(包括城市道路、城市主干道沿线建筑物的外墙、路灯、供水网络以及有轨电车及有轨电车月台)的清洁及正常运行。

本集团根据服务所覆盖区域的道路长度或建筑面积收取服务费。

截至2025年12月31日,本集团为28个项目提供市政基础设施服务。

公建项目管理服务本集团向公共博物馆、图书馆、艺术及体育中心、城市公园以及公共机关部门的办公楼宇等公建项目提供清洁、秩序维护、园艺景观,以及维修及保养服务等物业管理服务。

截至2025年12月31日,本集团在管公建项目建筑面积约为6.4百万平方米。

垃圾集运中心的运营依托本集团于维护公建项目方面的丰富经验,本集团获地方政府及公共机关部门委聘建设及运营垃圾集运中心。

于建设垃圾集运中心后,本集团协助地方政府及公共机关部门运营垃圾集运中心,并提供垃圾管理服务,从收集苏州高新区城市道路、家庭及商业源头的生活垃圾、将垃圾运至本集团运营的垃圾集运中心、将垃圾分类压缩以进行更好的处理及将压缩后的垃圾移送焚化焚烧或交由第三方填埋。

截至2025年12月31日,本集团有三个垃圾处理中心。

合计最大处理量为每天1,200吨生活垃圾及每天50吨大件垃圾。

商业及住宅物业管理服务本集团的商业及住宅物业管理服务包括基本物业管理服务及增值服务。

基本物业管理服务包括秩序维护服务、清洁、绿化及园艺服务以及公共区域设施维修及维护服务。

增值服务包括停车位管理服务、资源管理服务、物业代理服务及其他定制服务,如定制清洁及维护服务、秩序维护服务、举办活动、业务支持及╱或根据特定客户的需求协助租赁打印机。

截至2025年12月31日,本集团分别向98个商业物业(在管总建筑面积约17.8百万平方米)及29个住宅物业(在管总建筑面积约3.5百万平方米)提供基本商业物业管理服务。

物业租赁本集团拥有办公楼宇及公寓等若干投资物业,作为员工宿舍或办公室出租。

本集团收取租金及管理费。

截至2025年12月31日,本集团租赁物业的平均入住率约为23.7%。

本集团租赁物业的平均入住率由上一年度约36.4%下降至本年度约23.7%,主要是由于报告期内金邻公寓(为本公司最大的物业租赁项目,近两年占本公司整体可出租面积的占比均超八成以上)的周边企业开工率低于预期,此乃因金邻公寓周边的在营工厂数量减少导致企业员工的入住需求(尤其是对集体宿舍的需求)减少所致。

市场趋势本集团运营所在的市场中,地方政府及公共机构持续需要能提升居民生活体验及改善当地环境的城市服务。

物业开发商、业主、租户及住户日益寻求商业及住宅物业的专业及多元化物业管理解决方案。

董事注意到,住宅物业管理市场的竞争日趋激烈。

因此,本集团已将资源转向非住宅项目,该等项目对专业商业物业管理服务的需求随着服务种类多元化而上升。

董事亦观察到,整个行业均重视数字化及智能运营。

为应对该等趋势,本集团已开发智能物业管理系统,以支持业务与财务集成及项目现场管理。

云计算、大数据及物联网等技术的持续应用,正提高各类物业对设施及服务交付的要求。

探索该等新技术可扩阔服务范围、提升质量及效率,亦可提高新进者的入行门槛。

尽管长江三角洲包括多个经济强劲的发达城市,董事认为,该地区内二、三线城市仍具增长潜力。

该等市场为本集团提供机遇,凭藉其经验及稳健的运营能力,在早期阶段扩大地域覆盖范围及抢占市场份额。

除技术进步外,本集团亦面对需以策略应对的运营挑战。

董事确认,由于城市化进程迅速、经济发展,以及住宅及非住宅物业分布广泛,长江三角洲地区的物业管理服务市场竞争非常激烈。

为保持竞争力,物业管理公司须投入资金以扩阔服务范围、提升服务质量及维持品牌声誉。

此外,行业需要大量劳动力提供保安、清洁、园艺及维修等服务,使员工成本成为最大营运开支之一。

为控制成本及提升盈利能力,服务供应商正建立标准化的营运及管理系统,此举亦有助提升其管理更多物业组合的能力。

一、开疆拓土,锐意突破—竞争实力再升级本集团持续立足「综合性城市服务及物业管理服务提供商」战略定位,辐射品牌效应,强化外延动力,持续拓展符合本集团经营发展方向的新项目。

经过2025年的业务深耕,本集团业务已实现江苏省内全域覆盖,计划进一步向长三角区域延伸布局。

本集团将以专业化服务为核心抓手,精耕秩序维护、保洁服务等基础业务,构建质量管理体系标准,持续提升核心竞争力。

二、固本强基,筑牢经营压舱石—降本增效精耕细作2026年本集团将以提质增效为核心经营目标,大力推进降本增效措施落地。

一是精准施策成本管控,物业方面试点实施区域化整合,采用无人值班值守等方式,进一步优化人力成本配置。

城市服务方面通过优化清扫模式,以「减法」实现人力成本集约。

二是集约管理压降支出,建立集中采购平台,制定物资、服务等各条线价格体系,优化供应商管理机制,以「精算」控采购开支。

三是多元布局增值服务,在在管项目提供充电桩服务、为业主提供维修及改造服务等,增强客户信任度,提升客户黏性;人才公寓拓宽各类活动平台,打造良好社群生态,提升业主满意度,以「加法」增服务口碑。

三、破局立新,数智赋能—激活发展新引擎本集团将积极探索数字化建设,打造人工智能在服务优化方面的创新应用场景,打破传统边界,激活数字动能。

本集团已设立数字化办公室,加快布局智慧物业应用,实现业务条线协同运转,围绕高频、重复、标准化作业场景,系统规划并试点引入消监控改造、智能清洁、智能安防巡检、快递运送、智能客服等AI机器人,构建「机器人完成标准作业+员工处理复杂任务」的人机协同服务体系。

并着力打造太湖具身智能产业园机器人标杆项目。

与本集团业务及所处行业有关的风险本集团业务集中于长三角地区,本集团容易因该地区的政府政策或经营环境出现任何不利发展而受到影响。

本集团业务集中于长三角地区。

截至2025年12月31日,本集团来自长三角地区的在管建筑面积约为27.6百万平方米,约占本集团截至该日期在管总建筑面积的100%。

本年度,本集团在长三角地区为物业提供服务产生人民币972.7百万元,占其总收益的100%。

由于业务集中,该地区的政府政策或经营环境如出现任何不利发展,将会对本集团的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

本集团的经营依赖长三角地区的以下发展因素,其中大部分因素并非本集团所能控制:经济状况、经济活动水平及城市发展速度的变化;地区未来发展前景;物业管理行业及房地产开发行业相关政府法规及政策的变化;及本集团与在该地区经营的其他物业管理公司竞争的能力。

此外,本集团已与苏州的地方政府订立各种城市服务协议,以提供本集团各种城市服务。

本集团与当地政府的合作关系发生任何不利变化均可能会对其续签该等服务协议或扩大市政服务业务运营的能力产生负面影响。

可能影响相关关系的因素包括:(i)政府在委聘城市服务提供商方面的计划及预算;(ii)对其服务的满意程度;及(iii)法律、法规及政策的潜在变化,可能会阻碍地方政府与本集团签订市政服务协议的能力或意愿。

本集团易受中国监管环境变化的影响。

本集团致力在业务运营时遵守所有适用法律法规,包括物业管理服务行业的规管制度。

尤其是,中国政府可能不时颁布新法律法规,影响本集团运营的不同方面,包括但不限于物业管理费及最低工资。

例如,于2024年,根据苏州市人力资源和社会保障局2024年1月发布的政策通告,苏州市月最低工资标准由2,280元人民币上调至2,490元人民币,小时最低工资标准由22元人民币调整至24元人民币。

2026年1月,苏州市人力资源和社会保障局再次发布政策通告,月最低工资标准由原2,490元╱月调整为2,660元╱月,小时最低工资标准由原24元╱小时调整为25元╱小时。

最低工资标准的持续上调对本集团的人力资源成本产生直接影响,为积极响应政策要求并保障服务质量,本集团积极实施运营效率优化方案,通过智能化系统升级与优化服务流程缓解成本上涨的影响。

中国政府还可能不时颁布与物业管理行业其他方面有关的其他新法律法规。

这可能增加本集团的合规及运营成本,从而对其业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。