天誉置业 00059

随着重组过程中物业发展及物业投资分类取消综合入账,本集团日后将专注于物业管理业务及商业营运分类。

物业管理服务业务扎根于广州,业务遍及大湾区及中国其他主要地区,包括广西壮族自治区、重庆直辖市及云南省。

该业务于二零零零年在广州成立,在中国物业管理服务行业有超过26年营运经验。

本集团主要向物业业主、住户及物业开发商提供以下类型之物业管理服务:•保安服务—包括巡逻、电子门禁、保安员岗位、视频监控、停车场管理、访客管理及紧急应变,由经重组集团之自有员工及分包商提供;–清洁、园艺及绿化服务—包括公共区域及公共设施之一般清洁、废物清理及虫害防治,以及公共区域之园艺及绿化,由经重组集团之自有员工及第三方分包商提供;及–维修及保养服务—涵盖公共区域设施及辅助设备(如升降机、自动梯及中央空调)、消防及安全设施、保安设施及公用设施,由经重组集团之自有员工及第三方分包商提供。

于二零二四年十二月三十一日,本集团之物业管理服务合约覆盖中国8个城市(二零二三年:8个城市),已订约总建筑面积合计约为4.7百万平方米(二零二三年:约4.4百万平方米),在管总建筑面积合计约为3.4百万平方米(二零二三年:约3.2百万平方米)。

本集团之在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业(包括商业物业及办公大楼)。

下表载列于二零二四年十二月三十一日及二零二三年十二月三十一日,本集团在管物业之数量及总建筑面积,以及已订约管理之物业数量及总建筑面积:本集团在大湾区、广西壮族自治区、重庆直辖市及云南省保持广泛均衡的地域分布。

下表载列本集团于二零二四年十二月三十一日及二零二三年十二月三十一日按地区划分之在管总建筑面积明细。

物业管理业务在大湾区、重庆、南宁及昆明设有办事处。

于二零二四年十二月三十一日,约376名(二零二三年:431名)本集团全职员工派驻该等物业管理办事处。

已终止经营业务诚如附注3所披露,由于终止确认取消综合入账附属公司(附注2(g)),本集团物业发展分类及投资物业分类的业绩于二零二四年一月一日至二零二四年六月三十日期间,在截至二零二四年十二月三十一日止年度的综合全面收益表中呈列为已终止经营业务,而截至二零二三年十二月三十一日止年度的相应比较数字亦已重列,以符合本年度的分类。

本公司将继续根据经修订债务重组建议寻求重组,并争取撤销清盘令。

于重组完成后,本集团拟推行以下主要策略,以恢复及发展物业管理业务:•巩固及扩展其于大湾区及中国其他地区之地域据点,并从独立第三方物业开发商承接新的物业管理委托,以使其物业管理项目来源多元化,并减少过往对剥离集团成员公司之依赖;–持续提升其物业管理服务之质素及效率,以加强其在管物业组合之客户满意度及保留率;–持续应用及升级其智能生活服务平台及其他技术,以提升营运效率及服务质素;及–透过招聘、培训及留任员工加强人力资源,以支持本集团之持续营运。

展望未来,本公司将把握行业从「增量扩张」向「存量深耕」转型的战略机遇,深度对接「十五五规划」期间物业服务提质增效的政策浪潮。

在行业在管总建筑面积超过340亿平方米、市场规模接近人民币2.5万亿元的背景下,本公司将坚持「品质与效率优先」策略,持续优化在管项目组合,提升营运效率及服务质素。

本公司将积极捕捉增值服务快速增长的市场机遇。

随着行业增值服务收益占比预期于二零二六年超过40%,本公司将凭藉现有社区场景,将服务链延伸至居家养老、社区医疗及家政服务等高附加值领域,从而构建能抵御市场周期的第二增长曲线。

本公司将加速科技赋能及智能化转型。

随着人工智能应用成为行业标准,本公司将加大对智能物业管理平台的投资,运用数字化工具实现降本增效及服务升级。

本公司将深度参与城市更新及基层治理的国家战略。

本公司将把握「十五五城市更新规划」,将「物业服务提质行动」列为重大项目的契机,积极拓展城市服务及公共设施管理等新业务业态,从传统住宅物业服务供应商转型为综合城市服务营运商。

本公司将密切关注政策动向,积极把握《物业管理条例》纳入国务院二零二六年立法工作计划所带来的机遇,以及「好房子」倡议从概念走向实践所带来的服务品质升级需求。

本公司将始终坚持以高质量发展为核心原则,为股东创造可持续的长期价值。

风险管理作为前中国内地房地产开发商,现时纯粹专注于物业管理服务,我们仍面临一系列业务风险。

目前,最重大的风险为充满挑战的房地产市场环境所带来的收益压力风险,以及我们过往物业发展业务所遗留的剩余清盘相关风险。

购房者及业主在房价下跌、监管政策演变及对市场前景信心低迷的背景下,对整体物业市场维持审慎情绪。

市况疲弱可能影响业主的付款行为、合约续约率及新业务获取,对本集团从物业管理服务产生稳定经营现金流入构成挑战。

同时,随着本公司继续推进其就遗留债务的离岸债务重组工作,其面临投资者就历史债务提起清盘相关法律程序的间歇性风险。

为缓解上述因素所产生的风险,管理层对物业管理分类的财务资源分配及业务发展计划实施严密监督。

我们亦与投资者保持积极沟通,以推动就遗留负债的离岸债务重组建议。

处理本公司核数师提出之所有关注事项于本公司截至二零二四年十二月三十一日止年度之核数师报告中,本公司核数师就以下事项出具不发表意见,详情请参阅核数师报告之完整说明:1.范围限制—附属公司取消综合入账诚如截至二零二四年十二月三十一日止年度综合财务报表附注2(f)、2(g)及33所披露,现任管理层一直未能查阅取消综合入账附属公司(主要于中国从事物业发展及物业投资)之会计账簿及记录,亦未能联络其当地管理层及其他员工(包括财务团队)。

于编制综合财务报表时,现任管理层已考虑截至二零二四年十二月三十一日止年度内及其后发生之若干事件及情况,其认为该等事件及情况导致本集团根据香港财务报告准则第10号失去对若干取消综合入账附属公司之控制权。

因此,现任管理层就编制综合财务报表之目的进行重新评估。

经重新评估,现任管理层确定取消综合入账附属公司应按下文所载基准自综合财务报表中取消综合入账。

由于上述事项,核数师未能取得足够及适当之审计凭证以确定有关取消综合入账附属公司取消综合入账之事宜,故就此事项出具不发表意见。

更多详情请参阅「独立核数师报告摘录」。

基于不同情况,现任管理层经亦考虑具依据之法律意见后,结论认为截至本公告日期,应用香港财务报告准则第10号之规定(即本公司及其附属公司所控制之所有附属公司应纳入综合财务报表,直至失去对该等附属公司控制权之相关日期为止)并不可行。

2.范围限制—编制综合财务报表之持续经营基准是否适当诚如综合财务报表所载,于截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团录得亏损净额约人民币4,814,015,000元,且截至该日,本集团之流动负债净额及负债净额分别约为人民币7,658,180,000元及人民币7,654,650,000元。

于二零二四年十二月三十一日,本集团之借贷及应付取消综合入账附属公司款项分别约为人民币5,055,598,000元及人民币2,470,202,000元,而本集团之银行结余及现金总额则约为人民币14,007,000元。

因此,核数师未能取得足够及适当之审计凭证以信纳在编制综合财务报表时采用持续经营会计基准是否适当,原因是缺乏有关经修订债务重组建议及其持续经营评估中未来行动措施之足够及适当之审计凭证(上述评估已考虑该等计划结果之不确定性以及结果变化如何影响本集团未来现金流量)。

由于上述事项之重要性,核数师无法就编制综合财务报表时采用持续经营假设是否适当达致意见。

本公司将继续推动物色投资者以提出本公司之经修订债务重组建议及向本公司提供贷款;并透过综合财务报表之安排计划向本公司债权人提出经修订债务重组建议,以及加快应收款项收回程序,并透过削减成本及资本开支收紧经营现金流出。

本集团继续寻求新业务机遇以改善其盈利能力及业务前景,整合或精简其现有业务,加强其未来业务发展及巩固其收益基础,并可能于合适机遇出现时拓展至其他业务。

不发表意见对本公司财务状况的影响倘本集团未能达成上述计划及措施并完成建议债务重组计划,其可能无法继续以持续经营方式营运,并须作出调整以将本集团资产的账面值撇减至其可收回金额、就可能产生的任何进一步负债计提拨备,以及将非流动资产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。

该等调整的影响并未反映在本公司截至二零二四年十二月三十一日止年度的综合财务报表内。

管理层对不发表意见的立场、观点及评估本公司董事已审阅管理层编制的本集团现金流量预测,涵盖自综合财务报表获批准日期起24个月期间。

本公司董事认为,经考虑综合财务报表附注2(e)及2(f)所载的计划及措施,并计及本集团营运预期产生的现金流量,本集团将拥有足够营运资金为其营运提供资金,并于财务责任到期时履行该等责任。

因此,本公司董事认为按持续经营基准编制综合财务报表乃属适当。

尽管如此,管理层承认,就本集团能否达成综合财务报表附注2(e)及2(f)所述计划及措施存在重大不确定性。

倘本集团未能达成综合财务报表附注2(e)及2(f)所述计划及措施,其可能无法继续以持续经营方式营运,并须作出调整以撇减本集团资产的账面值至其可收回金额、就可能产生的任何进一步负债计提拨备,以及将非流动资产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。

该等调整的影响并未反映在综合财务报表内。

然而,就有关本公司管理层正在进行的计划及措施的成功及有利结果以及事件发展的假设,核数师于审计过程中并无取得有关持续经营基准所用假设的充分及适当审计凭证。

核数师并无其他令人满意的审计程序可采用,以总结使用持续经营假设编制该等综合财务报表是否适当。

因此,核数师已就持续经营作出不发表意见的结论。

本公司管理层与核数师就不发表意见并无分歧,考虑到综合财务报表乃由管理层按持续经营基准编制,其有效性取决于管理层假设项下措施的结果,而该等结果受多项不确定因素影响。

在所有其他方面,核数师认为,综合财务报表已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为编制。

撤销不发表意见就附属公司取消综合入账的范围限制的不发表意见而言,根据本公司向百慕达法院编制及呈交的经修订债务重组建议,取消综合入账附属公司的法定拥有权将于经修订债务重组完成后转让予特定目的公司。

现任管理层认为,本集团自综合财务报表获批准日期起无法行使其作为主要股东的权利以控制取消综合入账附属公司的资产及营运,且本集团不再控制该等附属公司,而即使于二零二四年十二月三十一日存在控制权,该等附属公司最终将转让予特定目的公司。

就持续经营的不发表意见而言,本公司将继续推动物色投资者以提出本公司的经修订债务重组建议及向本公司提供贷款;并透过安排计划向本公司债权人提出经修订债务重组建议,以及加快应收款项收回程序,并透过削减成本及资本开支收紧经营现金流出。

本集团继续寻求新业务机遇以改善其盈利能力及业务前景,整合或精简其现有业务,加强其未来业务发展及巩固其收入基础,并可能于合适机遇出现时拓展至其他业务。