中国海外宏洋集团 00081

中国海外宏洋集团有限公司(以下简称“中国海外宏洋”或“本公司”)的前身为蚬壳电器工业(集团)有限公司,该公司成立于1955年并于1984年在香港联合交易所上市。

2010年3月,中国海外发展有限公司(00688.HK)完成对蚬壳电器工业(集团)有限公司的收购并将其正式更名为中国海外宏洋集团有限公司(00081.HK)。

中国海外发展有限公司(以下简称“中国海外发展”)于1979年在香港注册成立,是中国最大建筑房地产综合企业集团——中国建筑集团有限公司在港全资子公司中国海外集团有限公司的旗舰企业。

1992年8月,中国海外发展在香港联合交易所上市,首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。

中国海外发展具有国家一级房地产开发资质,于2007年12月入选香港恒生指数成份股,其持有的“中海地产”品牌已发展成为中国房地产行业领导品牌。

2022年本集团成功于合肥、银川、南宁、兰州、汕头、南通、淄博、赣州吸纳共十幅土地,发展面积合共2,212,500平方米。

本集团于二零二二年一月收购位于金华和徐州的三块土地发展项目的额外部分权益,年内购入之应占楼面面积合共约1,937,300平方米。

于二零二二年十二月三十一日,本集团系列公司于中国内地拥有土地储备共达24,532,600平方米楼面面积,其中合共2,022,800平方米由联营公司和合营公司持有。

而本集团包括于联营公司和合营公司之应占土地储备之楼面面积为20,754,100平方米。

于二零二二年十二月三十一日,本集团系列公司持有之土地储备分布于40个城市内。

二零二五年,房地产市场整体上呈现量稳价跌、以价换量寻求新平衡的态势。

新房供需关系持续改善,土地成交减少、新开工面积下降,供给端主动收缩;降首付及利率、城市更新、房票安置等需求端政策托底;加上库存消化加速的多重作用下,市场从「供过于求」向「动态平衡」迈进。

二手楼市场以「以价换量」为主导策略,买卖双方交投活跃,成交面积及比例创调整期新高;放盘量先升后趋稳定,有助释放实质置业需求。

透过换楼机制,改善型需求显着激活,成为一手楼市场的重要支撑动力。

本集团透过不断深耕产品体系与提升管理刻度,聚焦项目,稳中求进,以进促稳,于稳健中寻求发展。

年内,本集团连同其联营公司及合营公司(统称「本集团系列公司」)合约销售额为人民币321.85亿元,同比下降19.8%。

合约销售面积为293.79万平方米,同比下降15.7%。

应占权益合约销售额实现人民币279.67亿元,同比下降18.4%,根据克而瑞数据,行业排名20位。

于年末时,累积认购未签约额为人民币9.56亿元,其总合约面积为76,500平方米。

于年内,本集团进一步推动项目精细运营,强化投运衔接,推行卓越刻度,实现新项目快开提速。

新项目开盘18个,平均工效123天,同比缩短21天。

同时,项目的入伙工效也实现了较好的提升。

本集团商业物业经营规模稳步增长,重点项目高效推进。

本集团系列公司之商业物业运营业务(含非并表项目)实现营业收入人民币5.36亿元(二零二四年:人民币4.99亿元),较二零二四年度上升7.4%;本集团系列公司已出租面积54.96万平方米,同比增长13.4%。

写字楼项目出租情况良好,北京中海国际中心、合肥中海观园均实现90%以上的出租率;合肥滨湖环宇天地等项目实现满租突破,并引进多家区域首店,品牌效应与经营质量同步提升;旗下国际品牌商务酒店「惠州中海希尔顿酒店」盛大开业,开业当年即实现营业利润转正;潍坊寰宇天地、吉林寰宇城和遵义环宇天地等多个项目筹备工作稳步推进。

本集团坚持「中而美」的发展定位,专注深耕重点二、三线城市,在布局城市中优势显着,市场占有率稳居城市前列。

21个城市的销售金额位列当地的前三名,其中7个城市排名第一,兰州、银川、赣州、泰州、吉林5个城市市占率超过20%,彰显了公司作爲二綫与强三綫城市领军企业的市场地位与经营韧性。

本集团坚持「三个主流」的投资原则,布局主流城市,投资主流地段,发展主流产品;凭藉「中海地产」的平台与品牌优势,集团主动把握市场机遇,精准研判投资价值,严格筛选并补充优质土地,高效开发项目,确保利润稳健兑现及现金快速周转。

本集团积极贯彻「以新带旧」策略,透过投资优质新项目及提升产品力,有效去化存量资产。

各城市业务展现稳健活力,增长动能有序释放,销售表现持续领先同业。

随着品牌口碑逐步积累,资产结构得以持续优化、历史包袱有序化解,为集团可持续发展奠定稳固基础。

二零二五年,本集团系列公司通过公开市场招拍挂,合共获得22个优质项目,补充土地储备,增加公司在当地的市场份额和竞争力。

新增总楼面面积2,928,800平方米,新增总土地价格为人民币117.08亿元。

新增权益楼面面积2,622,100平方米,新增权益土地价格为人民币102.25亿元。

截至二零二五年十二月三十一日止,本集团系列公司拥有土地储备的总楼面面积为11,992,300平方米,其中,本集团权益楼面面积为10,255,100平方米。

本集团秉持长期主义,聚焦产品标准化研究,建立「低成本、高品质、快交付」的精益产品开发体系,全面积段户型谱系搭建完成。

场景模块如会客厅、配套、外立面、景观园林等愈加完善。

好材料、好建造初见成效。

标准化体系高效助力新项目提升经营效率及销售业绩。

本集团交付能力领先,予客户充分信心,全年交付套数约为25,800套,交付满意度为97%,交付满意度超行业95分位。

在行业调整期保证了项目的品质交付,赢得了客户的信任与认可,品牌优势进一步突显。

本集团于行业调整期间,财务保持稳健,年内持续加强经营性现金流管理,强化销售回款,年内本集团系列公司销售回款达人民币335.6亿元,经营性现金流连续四年为正。

现金储备超过人民币268.65亿元,净负债比率由去年末的33.1%下降至31.7%,「三条红线」保持「绿档」,资产负债率自成立以来首次低于70%,财务越发稳健。

年内加权平均融资成本为3.4%,保持行业低位。

本集团境内外融资渠道畅顺,年内与9家银行成功筹组总额达31亿元人民币的俱乐部贷款,为本集团历年筹组的最高金额境外银行贷款。

此次贷款募集款项属全新资金,为近年内房于离岸贷款市场取得的难得突破。

境内发行二期公司债人民币28亿元,五年期票面利率2.7%,三年期票面利率2.4%,创本集团境内单笔规模最大、期限最长、利率最低的记录。

本集团贯彻落实可持续发展理念,积极提高环境、社会及管治(ESG)资讯披露品质,提前一年发布《应对气候变化白皮书》回应联交所气候披露要求,获联合国可持续发展目标UNSDG成就奖等多项行业及国际级可持续发展类殊荣。

ESG评级实现三连升,WindESG跃升至最高等级AAA级,标普ESG以66分位列国内房地产开发行业第一梯队,GRESB评分达97分新高,MSCI评级连续三年提升并稳固A级,彰显公司ESG治理的实力与行业标杆地位。

旗下子公司深圳市中宏低碳建筑科技有限公司(「中宏低碳」)依托内部实践积累,构建「谘询+数字化+技术」三位一体服务能力,承接中国建筑股份有限公司ESG数字化管理平台建设,助力其ESG评级实现跃升;同时为行业协会及多家上市公司提供ESG相关平台建设与谘询服务,低碳谘询业务规模进一步提升,成为行业ESG治理领域的重要服务商。

本集团坚持以科技赋能企业创新发展,积极推进「好房子」落地。

围绕「安全、舒适、绿色、智慧」四大维度,深度融合自身业务定位与行业先进经验,在既有标准化产品成果基础上,创新构建并发布「中海宏洋好房子企业标准」。

本集团聚焦所在城市客户的实际居住需求,形成「好标准、好设计、好材料、好建造、好服务」的「好房子」落地技术指引,确保企业标准贯彻至每个项目、每道工序。

二零二五年,本集团已在合肥、兰州、南宁等12个城市落地超过20个「好房子」项目。

同时,各地区公司积极参与地方政府「好房子」建设,其中,合肥公司成为安徽省「皖好房」地产企业唯一指定代表,并参与安徽省地方标准「安徽省好房子建设技术导则(试行)」编制与发布。

二零二五年是「十四五」收官之年,过去五年,本集团凝心聚力,攻坚克难,始终保持战略定力,总部层面,坚持稳健经营;地区层面,推进以新带旧模式;项目层面,践行四棒接力。

在穿越长周期的过程中,本集团在达成经营指标,提升综合竞争力、厚植企业优势、实现可持续发展等方面取得了长足的进展与坚实的业绩。

展望二零二六年,适逢‘十五五’规划开局,各项支持政策预期将前置发力并加大力度,着力推动房地产市场止跌回稳,同时引导行业迈向高质量发展,为市场带来更多政策机遇。

本集团将稳健经营置于首位,恪守‘中而美’定位,维持财务韧性;深化‘以新带旧’策略,统筹新项目投资与存量资产去化,增强穿越长周期能力;并以产品、科技、业务及管理创新驱动能力迭代,为可持续发展注入动能。

虽然面临行业发展挑战,本集团坚信在所深耕城市的发展空间。

在二三线城市,现时市场上竞争企业相对减少,但客户对好房子的升级需求给市场带来了结构性的机会。

另外,在当前的竞争中,本集团优势明显,品牌方面有国资央企的信用与资源协同优势;财务方面,有持续安全稳健、信用评级与融资畅通的优势;整体布局方面,有作为唯一布局二线与强三线全国性企业敏捷迭代的优势;属地市场方面,有客户口碑良好的深耕优势。

在新的市场竞争格局下,深刻洞察客户需求的变化,提供满足甚至超出客户预期的好产品与好服务,重要性更为凸显。

本集团将系统推进好房子建设,打造符合客户预期的安全、舒适、绿色、智慧的产品。

通过提供贴心服务和优良产品,继续维持客户满意度行业高分位;交付准时且高质量的产品,强化‘中海地产’品牌影响力,实现可持续之业务发展。

面对行业调整和多变的金融资本市场,本集团一直坚持稳健和谨慎的财务管理,持续强化现金流管理、成本和风险管控能力,着力保持充足的财务弹性。

本集团经营性现金流强劲,资产负债表稳健,并定期检讨债务结构和融资成本,保证充足在手现金,财务维持强韧。

作为一家重视财务效率的企业,本集团亦持续关注外围政治及经济形势、利率及汇率对财务及业务运作的影响,灵活应变及调整。

员工是企业宝贵的资产,吸引和培养人才是集团繁荣发展的关键。

为回馈员工的贡献,本集团建立了完善的人力资源制度、安全的工作环境以及全面的培训发展,与员工共享企业发展成果。

本集团坚持‘海纳百川、以人为本’的人力战略资源统筹组织招聘活动,不断地招聘、选拔市场上的精英人才,同时坚持择优上岗,鼓励员工选择适合自身的成长路径和发展方向,提升岗位匹配度与员工胜任能力,把员工的个人发展融入企业的发展中;注重人才梯队建设,举办财务骨干培训、‘赋能者说’专题培训等培训班,助力员工成长。

本集团立足扎实的人力资源基础建设与梯队管理,以制度完善和文化建设为纲,系统性平衡公司和员工共同发展诉求,引导员工积极将个人追求融入到企业长远发展之中,并形成简单、透明、阳光、向上的工作氛围。

通过不断完善绩效考核和薪酬福利体系,大力改善办公环境等,持续维持员工敬业度和满意度于行业高分位。

展望未来,我们认为二零二六年各项稳楼市政策有望持续发力并逐步深化,有助推动房地产市场调整态势改善、逐步筑底。

本集团凭藉充裕的财务实力,将积极把握结构性机遇,以稳健进取的策略应对市场挑战。