永利地产发展 00864

本集团继续从事经营出租位于香港之已建成商业及住宅物业之业务。

于二零二五年十二月三十一日,本集团投资物业之总市值约为330.9百万港元,较二零二四年减少约273.2百万港元。

该减少主要是由于投资物业公平值净变动减少所致。

此外,于截至二零二五年十二月三十一日止年度,本集团继续持有EpicCapitalDevelopmentFundI,L.P(.「该基金」)之10%投资,该基金是一间于开曼群岛成立之获豁免有限合伙企业,从事位于九龙观塘鸿图道32号之物业重建项目(「基金物业」),于二零二五年十二月三十一日已重新发展为一幢商业大厦(包括商店、办公室及停车场)。

谨此提述本公司于二零一八年七月二十四日所刊发有关投资于该基金而构成须予披露交易之公布。

此外,本公司于二零二五年五月二十三日就向该基金注资作进一步须予披露交易公布。

基金物业的地盘面积约为9,805平方尺,重建后的可归属总楼面面积约为146,900平方尺。

本集团的主要收入来源为本集团投资物业产生的租金。

截至二零二五年十二月三十一日止年度之租金收入约为21.2百万港元,较二零二四年减少约21.0%。

租金收入减少,主要是由于二零二五年给予租户的租金优惠较二零二四年更多所致。

于二零二五年十二月三十一日,本集团投资物业的出租率为96.2%。

本集团二零二五年的其他全面开支额约为33.2百万港元,而二零二四年则为约40.1百万港元,主要是由于来自该基金之公平值储备出现净变动所致。

由于来自该基金之公平值储备净减少为非现金项目及不会重新分类至损益,因此对本集团之营运或现金流没有任何重大不利影响。

整体而言,由于居家工作的革命出现,企业对办公室的需求出现转变,而办公空间的需求减少。

此外,观塘区办公室供应过剩,加上投资香港办公室物业的内地企业减少的大趋势,观塘的办公室物业价值于回顾年度继续下跌,导致基金物业及该基金于截至二零二五年十二月三十一日止年度之公平值继续减少。

尽管于二零二五年向该基金注入额外资本约4.9百万港元,该资本被该基金公平值储备净减少约33.2百万港元所抵销,因此,于二零二五年十二月三十一日,于该基金计入其他金融资产之投资的公平值约为27.4百万港元(二零二四年十二月三十一日:约55.7百万港元)。

在不计及上述来自该基金之公平值储备净减少之影响,本集团于截至二零二五年十二月三十一日止年度录得净亏损约267.7百万港元(二零二四年:净亏损约234.3百万港元)。

二零二五年,本集团的投资物业公平值净减少约273.2百万港元,较于二零二四年减少约247.3百万港元,反映回顾期内香港商业零售及住宅投资物业市场的整体市况。

二零二五年,由于借贷成本高企影响按揭还款,越来越多业主以大幅折扣出售其在香港的零售物业。

与此同时,负利差继续打击香港零售物业市场的买家情绪。

此外,香港银行越来越不愿意向潜在香港零售物业买家提供信贷。

该等因素共同导致香港零售物业价格螺旋式下跌。

尽管如此,由于本集团投资物业的公平值净减少属非现金项目,而本集团的业务为长期投资及租赁物业,故并无对本集团的营运或现金流量造成任何重大不利影响。

此外,二零二五年录得购股权开支约168,000港元,而于二零二四年则并无录得该开支。

在不计及上述之本集团投资物业公平值净变动及二零二五年授出购股权之影响,本集团于截至二零二五年十二月三十一日止年度录得纯利约5.7百万港元,与二零二四年约13.0百万港元持平。

与二零二四年相比,上述纯利减少主要由于二零二五年向承租人提供之租金优惠较二零二四年有所增加,导致租金收入下降,加上直接经营开支及行政开支于二零二五年有所增加所致。

尽管香港经济于二零二五年随香港股市反弹而呈现复苏迹象,但香港零售物业分部预期面临空置率上升及租金下降的重大挑战。

零售商对扩张采取更为谨慎的态度,导致零售租赁交易减少。

一般而言,香港银行对商用物业提供进一步信贷的意欲日益趋向审慎,令潜在投资者在融资方面面临重大挑战。

此外,游客对体验式消费的偏好增强,较高端购物减少。

此外,香港居民前往中国内地购物及转向线上购物的趋势持续,持续影响香港实体零售环境及本集团的租赁业务。

展望未来,香港经济复苏仍受海外地缘政治冲突、中美贸易紧张局势及利率趋势的阴霾影响,而该等因素将对香港经济复苏带来不明朗因素,并影响本集团之租赁业绩。

为提振消费者信心及营商动力,我们注意到香港政府采取的支持措施,例如强化香港作为国际枢纽的地位,吸引全球人才及学生,推广旅游业,以及举办大型娱乐活动。

这些措施旨在提振市场信心及推动香港的商业扩张,为本地经济提供支持及韧性。

然而,香港实体零售业的租赁市场已变得两极化。

租赁活动主要集中于黄金地段,例如铜锣湾及尖沙咀,而非黄金地段则难以吸引租户。

由于本集团大部分商业物业均位于非黄金地段,因此受到此趋势的重大影响。

犹幸本集团的租户来自各行各业,凭藉多元化的租户组合,本集团于回顾年度的投资组合至今仍保持高水平的出租率。

为保持出租率高企,本集团将继续密切留意经济发展动向及楼市变化,以及因时制宜调整租金政策。

我们亦会与租户密切沟通,在困难时期继续为其提供支持。

在本集团致力维持竞争力及确保股东回报的同时,本集团一直审慎探索将业务多元化发展至租赁物业市场以外的机会。

本集团目前并无任何重大投资或收购资本资产之计划。

由于市场前景不明朗,本集团于评估潜在投资机遇时将继续秉持审慎理财政策。

本集团将继续谨慎地发掘机会以扩充旗下投资组合,并可能放眼香港以外地区的投资机遇,藉此保持竞争力。