万科海外 01036

概览二零二五年香港物业市场迎来转型与谨慎复苏。

随着利率高企带来的拖累逐步减退,加上政策扶持见效,市场气氛有所改善,带动香港住宅板块成交量上升,价格温和回升。

尽管二零二五年住宅板块录得明显复苏,香港商业物业市场仍持续面临压力。

尽管两大市场表现分化,本集团凭藉涵盖住宅销售及商业租赁物业的多元化业务组合,于二零二五年表现稳健。

截至二零二五年十二月三十一日止年度(「年内」),本集团录得年内本公司股东应占亏损约港币92,300,000元(二零二四年:港币50,500,000元)。

年内,本集团继续持有位于香港之多项物业之股权(统称「投资」)。

此等投资概述如下:68号(「星寓」)住宅及酒店住宅及酒店回顾本集团的年度收入,主要来自(i)出租丽晶中心单位及泊车位;(ii)出租星寓的服务式住宅及酒店房间;(iii)销售住宅单位;及(iv)提供资产管理服务(「管理服务」)。

本年度之收入约为港币596,700,000元(二零二四年:港币775,500,000元),降幅约为23%。

下降主要由于(i)本年度移交予买家之连方I已售出单位减少;及(ii)资产管理服务产生的收入减少,此乃由于万科香港订约各方(定义见下文「持续关连交易」一节)减少其于香港、英国(「英国」)及美国(「美国」)相关项目的投资资本。

二零二五年十二月三十一日,本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,874,100,000元(二零二四年十二月三十一日:港币1,954,600,000元)。

本集团投资物业之估值方法并无变动。

公允价值亏损约为港币80,500,000元(二零二四年:公允价值收益约港币9,900,000元)。

资产管理本集团为万科香港订约各方于香港、英国及美国之项目向万科香港订约各方提供管理服务。

作为回报,本集团收取(i)就万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算;及(ii)就万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。

年内,本集团提供管理服务之收入约为港币166,800,000元(二零二四年:港币180,900,000元),下降约8%。

有关减少乃由于年内万科香港订约各方于香港、英国及美国相关项目的投资资本总额减少。

截至二零二五年十二月三十一日止年度,提供管理服务之分部盈利减至约港币35,400,000元(二零二四年:港币45,200,000元),减少约22%。

有关减少主要由于(i)管理服务产生的收入减少,此乃由于万科香港订约各方减少于香港、英国及美国相关项目的投资资本;但被(ii)资产管理团队的直接营运开支减少抵销。

物业投资本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。

本集团于年内出售部分丽晶中心。

于二零二五年十二月三十一日,本集团拥有总建筑面积约623,000平方尺(二零二四年:623,000平方尺),相当于丽晶中心总建筑面积60%(二零二四年:60%)。

于二零二五年十二月三十一日,丽晶中心之出租率为93%(二零二四年十二月三十一日:94%),而于二零二五年十二月三十一日之每月平均租金为每平方尺港币8.7元(二零二四年十二月三十一日:每平方尺港币9.3元)。

除每月租金外,租户须负责向业主缴交物业管理费,其收入亦入账列作本集团收入一部分。

年内出租单位及泊车位所得收入总额约为港币88,800,000元(二零二四年:港币92,800,000元),减少约4%。

有关减少主要由于年内平均租金减少。

未计及本集团投资物业公允价值变动前之年内分部盈利约为港币61,300,000元(二零二四年:港币50,200,000元),涨幅约为22%。

有关涨幅主要由于银行贷款于去年悉数偿还,利息支出减少。

物业发展本集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目(「TW6项目」,又称「柏傲湾」)之投资;(ii)Mission之投资,已于年内出售;(iii)发展连方I;及(iv)发展UNIResidence之投资。

本集团其中一项物业发展项目是于本集团持有20%股权之联营公司UltimateVantageLimited(「UltimateVantage」)之投资。

UltimateVantage乃于二零一三年一月专为发展柏傲湾而成立之公司。

截至本公告日期,全部单位已售出,所得款项总额约为港币101亿元。

柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。

本集团持有20%股权之联营公司金汇隆有限公司(「金汇隆」)由本集团与UltimateVantage之合营伙伴(「TW6伙伴」)于二零一六年十一月成立,以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。

金汇隆业务之资金由本集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金汇隆之股权比例,以计息股东贷款之形式提供。

本集团于UltimateVantage及金汇隆(统称「TW6联营公司」)之投资总额包括本集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金汇隆款项,于二零二五年十二月三十一日约为港币21,000,000元(二零二四年十二月三十一日:港币28,500,000元)。

年内本集团之投资总额减少主要由于收回部分应收金汇隆款项约港币7,500,000元(来自柏傲湾买家向金汇隆偿还按揭)。

年内,本集团另一物业发展项目为本集团持有45%股权之联营公司657–667MissionStreetVentureLLC及其附属公司(统称「MissionStreet集团」)之投资。

直至二零二五年十一月,MissionStreet集团拥有总建筑面积约155,000平方尺之Mission。

年内,本集团应占MissionStreet集团亏损港币46,000,000元(二零二四年:港币51,400,000元)。

MissionStreet集团已于年内出售Mission。

本集团持有连方I之全部权益,连方I为重建项目,旨在将位于香港九龙深水埗医局街221-233号的该地块重建为住宅物业。

本集团根据发展计划于二零二四年完成发展项目。

于二零二五年十二月三十一日,连方I158个单位中的122个已售出,所得款项总额约为港币848,600,000元,而107个售出单位已交付买家。

本集团亦拥有UNIResidence之50%实际权益。

该地块位于香港沙田显和里,现正发展为住宅物业,并于年内按照发展计划进行发展。

于二零二五年十二月三十一日,UNIResidence240个单位中的127个单位已预售,所得款项总额约为港币674,600,000元。

年内,本集团应占UNIResidence亏损港币10,800,000元(二零二四年:港币200,000元),主要由于将UNIResidence撇减至可变现净值。

年内,分部亏损约为港币93,200,000元(二零二四年:港币181,900,000元),降幅约为49%。

有关减少主要由于以下因素的综合影响:(i)年内向买家移交已售单位减少,导致连方I产生净亏损减少;(ii)去年将连方I撇减至可变现净值,但年内并无此情况;但被(iii)年内应占UNIResidence之亏损增加所抵销。

服务式住宅及酒店年内,本集团的服务式住宅及酒店包括星寓。

本集团拥有星寓之全部权益。

年内,星寓的平均出租率约为83%(二零二四年:87%),平均房租为港币926元(二零二四年:港币938元)。

年内,星寓产生的收入约为港币46,900,000元(二零二四年:港币48,900,000元)。

年内,分部盈利约为港币4,200,000元(二零二四年:港币7,400,000元),下降43%。

下降主要由于(i)年内星寓产生的收入下降;及(ii)年内经营开支增加。

总办事处及企业开支年内总办事处及企业开支(扣除未分配收入)约为港币9,200,000元(二零二四年:港币7,600,000元)。

有关增加主要由于总办事处员工人数增加,引致员工成本增加。

融资收入年内融资收入约为港币11,300,000元(二零二四年:港币19,700,000元),包括银行存款及银行结余之利息收入港币10,600,000元(二零二四年:港币18,600,000元)及应收金汇隆股东贷款利息收入约港币700,000元(二零二四年:港币1,100,000元)。

融资收入减少乃主要由于年内银行利率下降。

2026年香港物业市场前景预期让人审慎乐观,楼市下行周期有望终结,迈入新一轮平稳周期。

尽管市场供应充足令楼市难以出现强劲反弹,但利率下行、租务需求强劲及购买力改善等因素共同为楼价稳定营造有利环境。

董事会预期,于二零二六年,随着借贷成本下降及买家入市情绪改善,住宅价格料将回升。

本集团将持续以保障财务状况健康稳定为首要,以把握未来市场机遇。

与此同时,为推进业务拓展及集团发展,本集团将持续关注优质投资机遇,致力为全体股东创造价值。

本集团预期于二零二六年位于香港之投资物业丽晶中心维持出租率及平均租金,服务式住宅及酒店星寓预计保持出租率及平均房租,住宅项目连方I会保持推售,并随着于二零二六年交付已出售单位而使相关交易将持续入账。

此外,本集团的资产管理业务预期于二零二六年继续贡献稳定收入及盈利。