金朝阳集团 00878

概览二零二五年,环球金融格局未见稳妥。

尽管美国联储局如期启动宽松货币政策,落实减息措施,然而市场对于新一届美国政府的贸易保护主义抬头,特别是关税壁垒的潜在升级的风险保持高度戒心。

通胀预期因而持续顽固,资金成本未必能如预期般快速回落。

此外,地缘局势的动荡持续干扰能源价格及物流供应链,削弱环球经济增长动力,企业营运成本压力未减,整体复苏步伐呈现反覆拉锯的状态。

回顾本港经济,特区政府年内积极推动「盛事经济」,并优化资本投资者入境计划及深化「个人游」安排,致力为本地市场注入活力。

然而,本地消费板块正经历深刻的生态重塑。

随着港人跨境消费常态化,加上访港旅客更倾向追求「文化体验」而非着重采购商品,零售业面临「外热内冷」的挑战,消费购买力外流对本地商户营业额构成直接影响,令整体零售市道复苏步伐不均。

集团的主要业务包括物业租赁、物业开发,以及提供楼宇管理及其他服务。

集团的投资物业主要由商业及工业物业组成。

年内,集团的财务表现持续受到香港房地产市场周期性调整的影响。

虽然管理层已采取积极措施以提升营运效率,核心物业租赁及销售业务仍面临挑战。

截至二零二五年十二月三十一日止,集团录得总收益约港币358,241,000元(二零二四年:约港币1,229,732,000元),较去年下降约71%。

集团整体收益较去年同期下降,全年收益预期按年下跌约50–60%,主要由于投资及非投资性物业的公平价值减少,以及市场环境不利因素所带来的压力,惟部分物业销售仍录得盈利。

二零二五年录得之集团拥有人应占亏损约港币2,135,021,000元(二零二四年:约为港币2,491,851,000元),较去年减少14%。

亏损减少主要由于在二零二五年十二月三十一日录得的投资物业估值亏损减少。

以下为二零二一年至二零二五年内投资物业的公平值变动的数据:截至十二月三十一日年度二零二一年二零二二年二零二三年二零二四年二零二五年投资物业公平值亏损面对消费模式的转变,集团旗下核心投资物业组合—包括金朝阳中心、金朝阳中心二期—Midtown及诺士佛台十号,凭藉其位于铜锣湾及尖沙咀等传统黄金地段的优势,展现出较强的抗跌能力。

虽然整体商业租赁市场受制于写字楼供应过剩及零售疲弱,租金调整压力仍在,但集团透过优化租户组合及灵活的租务策略,成功维持主要物业的人流与出租率。

与非核心区物业相比,集团位于优越地段的资产仍能吸引具承租能力的优质品牌进驻,收益跌幅相对温和,表现优于大市平均水平。

为应对体验式消费的主流趋势,集团摒弃传统单一的推广模式,转而采取全方位的数码化营销策略。

透过大数据分析顾客喜好,并整合线上社交平台与线下实体活动,集团成功打造具话题性的互动场景,藉此增强品牌黏性及顾客忠诚度。

此举不仅有效提升物业在年轻客群中的曝光率,更为商户引入精准客流,从而在竞争激烈的环境中巩固物业的资产价值。

物业发展及土地储备方面,尽管政府已全面撤销需求管理措施,且利率环境稍见缓和,但受累于一手住宅库存量高企,发展商普遍采取「以价换量」的去库存策略,令楼市价格持续整固。

监于市场供需仍需时平衡,以及建筑成本维持高位,集团贯彻稳健保守的资本配置策略。

在市况持续不明朗的背景下,集团坚守审慎的财务管理方针,并持续推进资本结构的优化。

透过有效管控债务水平及营运资金,集团致力维持可控的净负债比率,以确保财务稳健及长期可持续发展。

同时,集团将优先确立资金流动性安全,并将耐心等待更佳的入市时机以推进未来发展。

在追求业务绩效的同时,集团亦致力履行企业社会责任。

集团的环境、社会及管治团队紧贴国际气候披露标准,持续优化内部绿色管理体系,推动低碳营运模式,务求在提升营运效率的同时,为持份者构建可持续的长远价值。

物业租赁物业租赁是集团主要的经常性收入来源。

在二零二一年至二零二四年的过去四年中,租金收益大致占集团总收益约55%。

截至二零二五年十二月三十一日止全年,物业租赁业务分类之收益约港币322,340,000元(二零二四年︰港币331,379,000元),占集团年内总收益约90%(二零二四年︰27%)。

然而,集团的租金收入持续下降。

从二零二一年至二零二五年,租金收入累计减少超过23%。

展望二零二六年,环球经济预料将持续受制于贸易保护主义抬头及地缘政治碎片化的影响。

关税壁垒常态化推高供应链成本并加剧通胀压力,或令全球利率环境维持在较预期为高的水平,企业融资及经营成本压力难以在短期内显着缓解。

国际金融机构对全球增长预测持保守态度,预示着企业在未来的资本开支及扩张策略上需保持高度审慎。

尽管宏观环境充满挑战,香港经济在国家「十四五」规划及大湾区融合发展的战略支撑下,仍具备独特的韧性。

特区政府致力推动「总部经济」及吸纳高端人才政策,配合北部都会区的长远发展蓝图,预期能逐步抵销外部需求疲弱的冲击。

虽然投资信心及资产市场复苏需时,但随着相关稳经济措施的成效逐步显现,料将对稳定本地金融体系及房地产市场长远发展发挥关键作用。

在物业市场方面,尽管美国联储局已启动减息步伐,本港楼市亦全面「撤辣」,惟受制于一手住宅库存量高企,市场仍处于去库存及价格整固阶段,交投量回升动力尚待观察。

另一方面,政府正积极推动北部都会区的发展,这将成为香港未来的重要增长引擎,为本地注入新经济动力。

集团将秉持「防守与增值并重」的策略,审慎规划未来的投资及并购路线图。

我们将专注于发掘具备刚性需求的资产类别,包括具潜力的工业项目及现代化仓储设施,藉此在市况不明朗的周期中,灵活捕捉具防守性的投资机遇,优化资产组合回报。

集团亦计划于年内考虑推售iCITY项目二期工作间,以进一步提升资产价值;同时密切关注北部都会区的最新进展,并在适当时机把握相关商机,以推动集团的长远发展。

零售租赁业务方面,面对本地消费模式的结构性转型,集团预期二零二六年政府将继续深化「盛事经济」以提振营商气氛,并带动核心区人流。

惟商户经营模式需加快适应「体验式消费」的新常态。

集团将致力建立更多元化及具抗逆力的租户组合,重点引入具备独特品牌概念及互动体验的商户,并透过数码化营销强化顾客连结,务求在竞争激烈的零售版图中,为消费者及访港旅客创造崭新的价值,从而巩固集团的经常性租金收益。

凭藉专业稳健的管理团队及位于核心地段的优质物业组合,集团在过往多个经济周期中均展现出高度的抗逆力。

面对未来变局,集团将贯彻「审慎理财、灵活应变」的管治方针,严格管控负债水平及现金流风险,同时积极探索创新的营运模式以提升资产效益。

集团致力在充满挑战的经营环境中,踏实地实践长远发展目标,强化企业竞争力,务求为股东创造可持续的价值,并为社会发展作出贡献。