*ST发展 000838

（一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析报告期内,公司从事的主要业务为房地产,截止报告期末,公司在3个省（市）开展房地产业务,报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市,上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：1、重庆市场分析(1)宏观经济：重庆2025年GDP增幅5.3%,高于全国水平,房投降幅扩大,固投增速放缓,消费平稳增长,进出口持续回升。

(2)宏观政策：2025年,重庆政策持续放宽,市外人员免征房产税,限售全面解除,降利率,购房补贴,公积金一松再松,开展春交会、秋交会、购房节,从需求端促进住房消费。

供给端加速盘活存量房、闲置地,出台高品质住宅新规,升级传统四代住宅,发布系列好房子技术导则,全面推进好房子建设。

重庆两会召开,着力提振发展信心、扩大内需、稳住楼市、防范化解重点领域风险,持续巩固经济回升向好态势。

定调2025年楼市,持续用力推动房地产市场止跌回稳,将在盘活存量用地用房、收购存量房、发展租赁市场等方面发力保交房,土地控供应、建好房、提物业服务,构建房地产发展新模式。

(3)上半年商品房市场表现：市场持续低迷,供销同期历史最低位,非住份额下滑,均价回升。

(4)土地市场：2025年重庆主城区供应商住类用地42宗,可建体量380.37万平方米,同比上涨100.29%,公告楼面均价6070元/平方米,同比上涨8.44%；成交商住类用地57宗,可建体量380万平方米,同比上涨88.84%,成交楼面均价6527元/平方米,同比20.22%,平均溢价率4.78%;2025年重庆主城区共成交涉宅土地41宗,同比上涨105%,成交土地316万平方米,同比上涨133%。

成交楼面价6977元/平方米,同比6%,溢价率5.3%（6宗土地溢价,占比15%）;2025年重庆主城区涉宅用地,地方平台合计拿地174.98万平方米,占比54%,同比下降22%,民企合计拿地111.88万平方米,占比34%,央国企合计拿地38.25万平方米,占比12%。

（数据来源：铭腾）2、镇江市场分析2025年,镇江房地产市场在宏观经济稳步复苏的大背景下,持续深化“稳预期、防风险、促转型”的调控基调。

政策环境以“去库存、优结构、保交付”为核心,市场呈现“量稳价缓、区域分化、库存压力犹存”的阶段性特征。

新房市场成交量在系列利好政策刺激下企稳回升,但价格仍面临下行压力,去化周期虽有所缩短,但整体库存仍处高位。

(1)宏观经济形势：稳中承压,为楼市托底：2025年,镇江市经济运行总体平稳,为房地产市场提供了基础支撑。

根据镇江市统计局初步核算,全年地区生产总值（GDP）预计同比增长约5.4%,增速与全省平均水平基本持平。

固定资产投资结构持续优化,但房地产开发投资额预计同比下降8-10%,显示开发商投资意愿依然审慎。

城镇居民人均可支配收入稳步增长,为合理的住房消费需求提供了购买力基础。

宏观层面的“稳增长”政策,特别是货币环境的持续宽松（如贷款市场报价利率LPR的进一步下调）,间接降低了购房者的资金成本,对楼市形成一定托底效应。

（2）行业政策环境：2025年,国家及地方层面的房地产政策延续“因城施策”框架,镇江的政策工具箱全面发力,旨在稳定市场、促进需求释放。

（3）市场运行与数据表现：在密集政策的刺激下,2025年镇江新建商品住宅成交量呈现“前低后稳、月度波动”的态势。

全年新建商品住宅备案成交面积预计约220万平方米,同比小幅增长3-5%,结束连续多年的深度下跌趋势,显现企稳迹象。

月度数据显示,政策发布窗口期（如3月、9月）成交量有脉冲式上涨,但持续性有待观察。

（4）土地市场：2025年,镇江土地市场在“控总量、优布局、提价值”的核心思路下深度调整。

供应规模显著收缩,成交高度集中于核心稀缺板块,溢价能力呈现结构性分化。

市场参与主体由央国企与地方平台公司绝对主导,民营房企投资极为审慎。

土地市场的运行逻辑已从“规模扩张”全面转向“质量优先”和“风险管控”,旨在通过精细化经营存量空间来夯实城市价值基础。

（数据来源：政府网站、克而瑞、二手房市场数据等）3、惠州市场分析（1）2025年大亚湾经济发展呈现稳中有进的态势。

规上工业总产值达3,570.1亿元,虽然同比下降2.9%。

固定资产投资357.9亿元,同比下降9.2%,其中工业投资232.5亿元,增长8.5%,显示出产业投资的韧性。

（2）2025年,惠州大亚湾住宅房地产市场在深度调整中前行,价格分化与政策松绑成为全年核心特征。

新房市场方面,全年均价呈现窄幅波动后的微涨态势。

数据显示,2025年1月大亚湾新房均价为13,568元/平方米,年末12月攀升至14,049元平方米,全年涨幅约3.55%,整体走势平稳；二手房市场延续了此前的下行态势,全年跌幅明显。

2025年1月二手房均价为7,860元平方米,到12月降至7,374元/平方米,累计跌幅6.18%。

（3）政策环境全面宽松,惠州自2024年起取消所有限购措施,成为全国少数"零门槛"购房城市。

2025年3月推出房票安置政策,截至年底全市发放房票2,279张,金额39.08亿元。

公积金贷款最高额度提升至家庭90万元,首套房利率降至2.6%的历史低位。

市场供需严重失衡,新房库存超300万平方米,去化周期超24个月,隐性库存可建住宅超3,000万平方米,相当于当前库存的10倍。

但价格回调后市场活跃度有所提升,10月新房成交1,043套,环比暴涨148.93%。

投资属性弱化,自住需求成为市场主导,深圳外溢刚需占比约67%。

（二）报告期公司经营情况总结1、报告期公司总体经营情况回顾（1）本报告期,房地产全年竣工面积约0.29万平方米,结算面积约7.51万平方米。

2025年公司签约销售面积6.68万平方米,销售金额为22,544万元。

（2）报告期内土地获取情况：本报告期公司无新增土地储备项目（3）环保版块业务开展情况。

当前全国危废资源化利在蚀刻液、线路板、废油、废酸等细分领域处置能力释放过快,而优质危废资源高度集中于头部产废企业；行业竞争从“资源争夺”向“技术+产品附加值”转型,广东、江苏等先进地区企业凭借高附加值产品研发、产业链延伸、工艺技术升级形成核心竞争力;重庆危废资源化利用领域全品类产能严重过剩,企业为抢夺资源展开低价竞争,处置端利润被大幅挤压,叠加部分业务（如HW08废矿物油）存在消费税政策壁垒,企业资源获取竞争力受限。

同时,环保政策持续趋严,无技术优势、成本控制能力弱的中小企业逐步被淘汰,行业集中度稳步提升。

受社会固定资产投资增长速度下降等因素的影响,陕西华陆环保调整了生产经营策略,年内完成青铜峡项目置出工作,凭借有效的欠款回收措施,实现山东蓝帆项目资金回流,并妥善处理了法律诉讼问题。

瀚渝公司完成危废收运2.75万吨,技术改造完成氢氧化铜（高品位）研发试生产成功,丰富公司产品种类。

新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备项目。

发展战略和未来一年经营计划发展战略：2026年,财信发展主要工作思路是1：保结转；努力消化地产存量资产,实现营业收入结转；2、扩规模：环保板块根据自身优势,通过上下游整合做大规模；3、修指标：寻求外部资源支持,修正公司财务指标。

经营计划：1、地产板块继续做好下属项目的地产交付工作,做好存量地产业务的处置工作,最大限度结转营业收入。

经营上持续开源节流,把经营性现金流作为企业日常工作之重；管理上精打细算,降低各个管理环节的显性和隐形成本；组织架构上持续优化,减少冗员,改善不合理流程。

继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署,严控工程质量,兑现财信发展上市企业的承诺。

2、环保板块确保生产经营的安全、环保和税务规范性；积极推进环保板块运营,探索新的合作伙伴,扩大业务规模,努力实现营业收入增加；同时积极探讨上下游合作、并购,中长期战略聚焦高附加值产品产业化与产业链协同发展,推动危废资源化从“普通产品”向“精细化产品”升级、从“单一处置”向“产业链协同”转型。

3、多方寻求资源支持,力争扭转关键财务指标。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截止本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为14,636.82万元。

本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

（一）行业格局和趋势地产行业方面,房地产行业正处于动态筑底过程中,产业链整合加速推进,市场资源不断向优势企业集聚,行业发展逻辑从“有房住”转向“住好房”,行业面临新的机遇和挑战。

环保产业方面,推动经济社会发展全面绿色转型,加快构建绿色低碳循环经济体系,以生态环境拉动内需。

发展战略：2026年,财信发展主要工作思路是1：保结转；努力消化地产存量资产,实现营业收入结转；2、扩规模：环保板块根据自身优势,通过上下游整合做大规模；3、修指标：寻求外部资源支持,修正公司财务指标。

经营计划：1、地产板块继续做好下属项目的地产交付工作,做好存量地产业务的处置工作,最大限度结转营业收入。

经营上持续开源节流,把经营性现金流作为企业日常工作之重；管理上精打细算,降低各个管理环节的显性和隐形成本；组织架构上持续优化,减少冗员,改善不合理流程。

继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策部署,严控工程质量,兑现财信发展上市企业的承诺。

2、环保板块确保生产经营的安全、环保和税务规范性；积极推进环保板块运营,探索新的合作伙伴,扩大业务规模,努力实现营业收入增加；同时积极探讨上下游合作、并购,中长期战略聚焦高附加值产品产业化与产业链协同发展,推动危废资源化从“普通产品”向“精细化产品”升级、从“单一处置”向“产业链协同”转型。

3、多方寻求资源支持,力争扭转关键财务指标。