金科股份 000656

（一）公司主要业务报告期内,公司坚持做好房地产开发主业,持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。

同时,公司稳中求进探索房地产行业转型升级机会,积极培育新的业务增长点,代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展,持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

报告期内,公司在保持正常生产经营的同时,坚定不移地推进司法重整工作,截至报告期末,公司重整计划已执行完毕。

重整成功后,产业投资人充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势,充实公司资金实力,改善公司的流动性,支持保障公司经营稳定,顺应房地产发展新趋势,全面改善提升公司盈利能力,着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”,以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心,推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。

（二）报告期公司经营情况总结1、本报告期经营情况报告期内,公司结算面积约103万平方米,同比下降约75%；截至报告期末,营业收入约68.84亿元,同比下降约75%；归属于上市公司股东的净利润为293.25亿元。

2、报告期公司主要经营情况总结与分析面对行业深度调整与内外部复杂环境的挑战,公司核心团队始终保持稳定,并主动实施战略调整,坚决以“保交房”作为首要任务,积极推进重整引战工作,全面提升经营质量与效能。

公司通过司法重整有效化解风险,与投资人共同构建新发展模式,加速推进企业转型。

在市委、市政府统筹协调、法院依法主导、各部门协同配合下,以“现金+股票+信托受益权”的复合偿债方式,最大限度保障了债权人公平受偿的权益,有效破解债务困局,维护了业主权益、金融稳定与社会和谐。

报告期内,公司取得以下几方面经营成果：（1）履职尽责,全力保障交房义务报告期内,公司始终秉持“责任为先、诚信经营”的理念,把“保交房、稳民生”作为首要经营任务。

在化解风险、生产运营和转型升级的过程中,保障购房业主合法权益,切实肩负起社会责任。

截至报告期末,公司及所投资的公司累计完成交付住宅及商业总套数约31.67万套,累计交付总面积4,902万平方米,“保交房”任务整体进度已达成约98.5%。

自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来,公司积极申报争取金融机构的支持,公司全年在全国8个项目获批上账3.41亿元资金支持,有效缓解了项目层面资金流动性压力,有力保障“保交房”任务的完成。

（2）司法重整程序执行完毕,重塑公司治理体系报告期内,公司重整计划已执行完毕。

重整投资人投入资金已按约定足额到位,各类债权依法依规有序清偿,资本公积转增股本实施完毕,股份划转事项分批推进。

通过本次司法重整,公司顺利引入优质产业资源与资金支持,推动发展战略与业务模式实现优化升级。

同时,公司已于2025年10月完成董事会换届,是公司新战略规划的组织保障,有利于进一步完善公司治理结构,提升规范运作水平与经营管理效能。

（3）轻重并举,多元化业务增长明显报告期内,公司实施项目分级分类管理,保资金项目提流速、促回款,保交房项目以支定收,保资产项目控速提价。

不断强化营销策略的针对性,坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力,释放可售资源,公司及所投资的公司实现销售金额约80.41亿元。

另外,公司代建项目实现销售金额约8.87亿元。

同时,公司开展体系化的现金流管理工作,提升销售回款质效,精准节流压降各类营销费用支出。

公司结合重整引战工作,提前布局重整后新的业务增长点,坚持资产管理精准聚焦,多元业务增量创收,在代建业务方面,通过商业代建、管理咨询等方式带动代建业务增长。

2025年新增签约全过程代建项目45个,新增管理面积467万㎡,预计合同收入超7.1亿元,新增签约管理咨询类项目预计合同收入超2.1亿元。

自重庆金科金建管企业管理集团有限责任公司成立以来,累计签约全过程代建项目68个,新增管理面积803万㎡,预计合同收入超11亿元,累计签约管理咨询类项目预计合同收入超3.1亿元。

在产商业务方面,金科产商在做好存量项目管理的同时,持续挖掘细分赛道业务机会,轻资产项目拓展卓有成效,2025年全年轻资产签约项目14个,全口径合同金额3.9亿元,新增在管商业面积规模8.4万㎡。

（4）战投赋能,谋划公司转型升级公司以司法重整为重要契机,牢牢把握战略机遇,深度依托战略投资者资源赋能,成功引入“产业投资人+财务投资人”的复合型资本结构,全面开启转型升级新篇章。

推动组织转型升级,向市场化、专业化、高效化转型,整合开发管理事业部,优化产商事业部,新设资产管理事业部、城市更新事业部、基金管理事业部、数字科技事业部,将资源投向城市更新、资产管理、数字科技等新赛道,谋划公司由传统房地产开发向由科技驱动的不动产综合运营商的转型升级。

3、报告期内公司房地产项目经营与发展情况（1）公司累计土地储备情况本报告期,公司未新增土地储备,公司及所投资的公司累计土地储备的区域分布情况如下：注]剩余可开发计容建筑面积指公司及所投资的公司尚未开发的项目计容建筑面积。

（2）公司可售资源情况截至本报告期末,公司及所投资的公司剩余可售面积约290万平方米,具体情况如下：（3）公司主要房地产项目开发情况报告期内,公司及所投资的公司新开工面积约10万平方米,竣工面积约20万平方米；截至本报告期末,在建项目32个,在建面积约90万平方米。

（4）公司主要房地产项目销售情况报告期内,公司及所投资的公司实现全口径销售金额约80.41亿元,主要房地产项目销售情况见下表：注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等相关数据可能会根据项目具体开发以及重整执行情况进行动态调整,部分项目在重整计划执行完毕后已划入信托包。

（三）发展战略和未来一年经营计划1、公司发展战略2026年作为公司完成司法重整计划后的首个完整经营年度,标志着新金科战略转型的全面启动。

为顺应行业深刻变革、把握新兴市场机遇并重构持续发展动力,公司已明确将自身从依赖高负债与高杠杆的传统地产开发企业,转型升级为由科技驱动的不动产综合运营商。

在此战略新定位下,公司确立了存量筑基、效益优先、结构优化、价值重塑的核心导向,着力构建以不动产综合运营为价值基石、以数字科技为增长引擎的双轮驱动业务新格局。

核心业务将主要覆盖城市更新、资产管理、运营管理、科技投资及数字经济等领域。

2、公司经营计划公司2026年整体经营导向与核心策略为：以实现可持续经营能力为目标,聚焦经营性现金流回正、聚焦公司净资产增长,实现合理营收规模及经营利润；紧扣战略布局,重点推动科技赋能、城市更新等新业务落地见效,展现公司新业务良好开局及业绩预期,增强投资者信心,维护公司在资本市场的稳定,支撑公司价值持续提升。

（1）存量业务方面,筑牢保留包开发业务经营基本盘,严守资产安全底线,有序盘活存量项目,推动资产保值增值；加快代建服务、产商运营等稳定性强、风险可控的运营及服务类项目拓展,推动公司收入结构向高毛利运营及服务类业务方向优化转型。

（2）增量业务方面,聚焦城市更新、资产管理方向,依托存量资源与外部优质项目,深度挖掘业务机会与盈利空间,实现优质项目拓展与标杆项目打造,完善不动产综合运营业务布局；积极推进内部科技赋能与数字科技场景化应用的孵化培育,打造支撑公司长期发展的新增长曲线。

（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截至报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为4.12亿元,报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

（一）不动产综合运营1、城市更新业务城市更新是以城市发展战略为导向,对存量资产的物理形态、功能定位、产业结构、生态配套进行升级和优化,从而能实现功能重塑和价值再造的系统性工程。

公司将城市更新定位为向不动产综合运营商转型的核心战略入口,聚焦一线及强二线核心城市,大力发展存量资产改造运营和轻资产代建业务,机会发展精品开发业务,打造“投融改建管退”全周期大资管模式。

代建管理坚持“出资型代建为主线、纯轻型代建为基础、咨询服务为补充”的业务结构,以城市深耕策略做大规模,通过多元品类和优质客户构建差异化竞争力,力争在未来5年成为代建服务行业的标杆企业。

2、资产管理业务资产管理业务主要涵盖存量不动产运营管理、城市更新项目盘活、特殊资产收购与处置、产业园区及商业资产受托管理、资产证券化与基金运作、代建管理及资产增值服务,构建“投融管退”一体化资管服务体系。

公司资产管理业务将充分发挥股东方在特殊资产领域的资源、渠道、合作方及团队,共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案,包括通过参与债务重组、重整盘活、项目纾困、破产清算等方式提升资产价值,利用互联网技术和大数据平台赋能特殊资产业务,构建全生态服务体系,打造资产尽调、重整重组、纾困赋能到运营增值的全流程服务能力,优先以商业REITs为核心切入点,构建以资产证券化为主、市场化转让为辅的多元化退出体系。

积极拓展社会增量开发类特殊资产项目,适度发展社会增量持有类特殊资产项目。

3、运营管理业务运营管理业务是公司打造大资管模式的核心承载,通过整合强化产业、商业、酒店等多类物业的运营能力,打造综合性资产运营平台,通过专业化的管理团队和先进的数智化管理工具,提供从项目策划、规划设计、招商代理到运营管理的闭环服务体系,提升资产的租金收益和运营效率,实现高坪效运营。

公司将运营管理业务定位为发展基石,是企业稳定的现金流来源,为公司提供持续的经营韧性。

聚焦商业综合体、公共场馆、高科技商务园区、酒店等核心不动产,以合作运营、委托管理、收并购等方式,经营管理受托资产和持有物业,实现资产管理规模持续增长。

4、数字科技业务公司将数字科技业务定位为重要的战略增长极,以科技孵化与投资为增长飞轮、数字经济为新兴赛道,着力打造“科技赋能、资本增值、业务协同”的一体化增长引擎,持续培育并强化公司第二增长曲线,为企业高质量发展注入持久动能。

（1）科技投资一是开展不动产科技投资。

聚焦“好房子”、健康空间、智慧运营等核心领域,深度挖掘传统不动产科技企业在新场景中的应用价值,推动场景价值实质性转化,并实现标准化服务的对外输出。

二是开展前沿科技投资。

围绕新兴产业、未来产业与不动产应用场景的深度融合,通过产业基金参与、自有资金跟投等方式,把握前沿技术反哺主业场景升级,构建“投资、赋能、退出、再投资”的良性循环,为中长期发展注入战略韧性。

（2）数字经济业务一是发展“电竞+不动产”融合业务。

依托公司管理的商业综合体、产业园区、城市更新等多元化空间载体,实现空间活化与商业价值提升,构建从空间运营到内容输出、从流量导入到商业变现的完整产业闭环。

二是发展文化科技业务。

聚焦城市更新、商业存量盘活、文旅景区升级等场景,以沉浸式文化创意设计服务为核心,通过线上内容引流与线下体验消费的闭环联动,有效提升资产运营收益与资产估值。