锦和商管 603682

外部环境不确定性持续情况下,公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标,围绕“城市更新”领域,聚焦核心主业,做好招商运营和物业管理服务,持续推动公司实现高质量发展,积极把握市场机遇。

公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段,但一定程度上同样受新增供应挤压,导致部分项目边际成交单价承压,公司管理层坚决贯彻经营计划,持续修复各项目的出租率。

公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率,包括但不限于以下举措：（1）积极维护存量租户,继续深化以价换量政策,持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；（2）提升物业服务及运营服务水平,提升租户各类需求的反馈速度和满意度,全年公司物业服务满意度高于90%,较2024年全年保持稳定,部分项目提升运营品质并完善运营制度,协助租赁去化；（3）主动盘整在管项目组合,聚焦高效益项目,部分在管项目到期不续、协商退出；（4）积极与承租运营业主协商,在原承租协议基础上推进租金减免、维系原租金水平（即不执行原合同约定的租金上涨）及其他各类形式的补贴；（5）按产品类型及区域,组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队,扎根片区,深耕片区,盘活各类渠道和客户资源；（6）顺应市场变化、满足客户需求,根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件,塑造差异化定位,并择机推出了HUB产品线（精装拎包入住办公产品）。

报告期内,公司实现营业收入94,661.67万元,同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11,885.97万元,同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64,542.60万元,同比下降11.38%。

尽管2025年内在管项目年末出租率较年初有所上升,公司与数个业主协商取得实质性的租金减免和维系原租金水平,但是这些积极影响无法全部抵消部分项目租金单价下行及租户退租/新进切换过程中空置期所带来的负面影响,因此,2025年经营业绩有所下降。

具体而言,营业收入下降主要系本报告期公司积极盘整在管项目组合,聚焦高效益项目,在管项目规模下降所致。

归属于上市公司股东的净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少,主要系商办市场整体需求承压、竞争加剧,市场租金下行,尽管公司采取以价换量策略,2025年末较年初出租率略有上升,但边际租金成交单价下行,导致公司主营业务毛利率下滑,净利润进一步承压,故报告期内,公司对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备；同时,以预期信用损失为基础,对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备。

经营活动产生的现金流量净额有所下降,主要系受宏观经济情况及行业周期性影响,公司聚焦高效益项目,退出部分项目,积极维护存量租户,各项目收缴率均稳定,个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

公司坚定看好城市更新赛道,积极修复在管项目出租率,提升业绩,持续关注潜在商业机会,谋求转型。

(二)公司发展战略根据城市发展规律,我国已经进入城市更新的重要时期,即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,房地产供给正经历阶段性调整,市场供求关系的调整促使存量资产运营业务渐入佳境。

公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商,经过近二十年的发展,服务业态多元,从最初的文创产业园区、办公楼,逐步覆盖社区商业等资产,已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验,在改造、运营等方面具有相对领先优势,逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。

考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模达千亿,公司坚定围绕“两个聚焦”和“双轮驱动”战略,坚持做大做强主营业务,持续稳定经营,优化股东回报。

“两个聚焦”,即聚焦客户、聚焦地域。

聚焦客户,坚定不移地服务办公和商业租赁客户,服务资产持有方,为客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域,深耕上海,大力拓展北京,辐射长三角核心城市和其他省会城市。

“双轮驱动”战略,即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务,持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势,实现存量物业资产的增值,形成可产生稳定回报的标杆,提升业绩,回馈股东。

另外,公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验,已建立目标客群数据库和智慧园区管理系统：准确把握商办租户个性化需求的同时,兼顾管理运营效能提升,为客户提供全方位的企业服务,提升入住企业黏性。

公司通过专业化服务能力和显著竞争优势已获得客户的认可,成功吸引了数千家优秀的新经济企业及精品生活方式配套商业入住园区。

公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、老凤祥、群玉山品牌咨询、耐克体育、阿迪达斯、岚图汽车、上海三夫贸易有限公司、爷爷不泡茶、小仙炖等。

未来,公司会进一步提升运营能力,促进小型企业在细分领域发展的同时,为大型企业提供优质的配套服务,提升客户价值。

(三)经营计划2025年,公司积极适应经济新常态,根据公司使命和战略目标,以全年经营目标为引领,按计划推进各项重点工作,推动公司持续稳定发展。

1、加强客户导向,招商运营双管齐下面临一线城市商办供给量加大情况下,公司将进一步夯实内部管理,通过营销资源共享机制、优化资源配置和物业管理服务,着力推进招商工作,实现与客户共同发展。

园区运营方面,将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设,加速新项目运营和去化效率、保证老客户的扩租、续租优先权。

此外,通过持续市场调研、建立有效的客户反馈机制,改善客户服务水平；以园区活动、政策引导、服务平台搭建等进行园区生态建设,进一步提高客户粘性；以进一步提高出租率为目标,保证续约存量客户,新签增量客户；利用社交媒体、内容营销等手段提升品牌知名度,并吸引潜在客户。

物业服务方面,强化物业品质建设、坚持客户导向,提升物业服务品牌形象。

持续做好园区品质提升工作,夯实园区基础工作,给客户带来舒适、高品质的工作环境,进一步提升物业管理服务水平和客户满意度。

园区设计方面,持续发挥团队的专业优势,结合现有经验和市场产品变化趋势,做到“设计创造价值”,助力改善城市面貌；同时,多部门持续推进经营管理与成本管控,达成提质、增效、降本、创新。

2、深耕京、沪根据地,提升优质项目规模比重公司坚持完善投资管理流程,提高公司持有的优质项目规模比重,针对部分项目及时调整合作模式,提升公司可持续发展能力。

地域上,持续聚焦上海、北京两地,持续强化市场拓展能力：管理模式上,以推进管理输出为重点,灵活运用三大模式,稳步提升公司管理规模。

同时,公司将坚持做好并购项目的投后管理,在合资公司层面释放经营、财务和管理的协同效应。

3、持续推进信息化建设,建立健全中台体系公司2025年进一步推进对内管理及对外运营的数智管控,有效降低部门之间及运营层面的沟通成本、加快提升流程体系及运营决策的效率。

公司将继续推进数字化应用和优化项目运维,配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地,实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理,持续改善公司日常运营效率及管理水平。

4、积极推进组织结构升级,为业务发展保驾护航公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设,完善梯队培养、储备干部机制,有效形成“稳定人才,引进人才,激励人才,培养人才”的正循环；健全和优化培训体系,增强培训赋能,加大一线人员和腰部人员培训力度,提高其管理水平和专业化程度,为公司长远稳定发展打下坚实基础。