百大集团 600865

一、主要经营活动分析1、商业和租赁业务（1）杭州百货大楼2025年全国消费复苏弱于预期,百货行业处于“微增”困境。

线上持续分流,业态迭代加速,随着周边项目持续升级,杭州百货大楼的区位优势被弱化。

合作方银泰及时调整经营方案、不断升级顾客权益,提升到店体验感。

但门店调改不及预期,自委托管理协议履行以来首年未能达成经营目标,本报告期杭州百货大楼实现营业收入15,323.40万元,委托经营利润总额未及目标利润要求。

公司将杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日。

在委托管理期限届满后,公司将杭州百货大楼所在物业出租给HangLungBusinessOperation(HK)Limited（以下简称“恒隆”）,用于经营商业服务用途。

公司与恒隆已于2025年7月10日签署《租赁合同》及相关许可协议,租赁期限自2028年4月1日（暂定）起20年；并于2025年7月31日股东大会审议通过该事项。

恒隆为行业内著名公司,拥有丰富的商业运营管理经验,该租赁事项有助于提升公司物业价值,并为公司带来长期稳定的租赁收益。

（2）二百大商业物业（含杭州收藏品市场）本报告期,湖墅南路物业招租整体承压,尽管上半年引进了新商户,下半年随着市场环境变化,陆续出现部分商铺提前退租情况。

公司管理团队积极应对,通过调整铺位面积等方式留住原有商户,同时接洽商谈多个品牌。

杭州收藏品市场坚持通过打造差异化特色来塑造核心竞争力。

主动优化商户结构,引进了多家在特定收藏门类（如二手CCD相机、古旧唱片、名家篆刻）具有专业深度和稳定货源的优质商户；每周定期举办的“周末收藏品集市”已成为区域性品牌活动,吸引了大量收藏爱好者与市民游客。

截至12月底,二百大商业物业（含杭州收藏品市场）整体出租率为78%。

本报告期,其他物业租赁和收藏品市场合计实现营业收入2,624.18万元。

2、杭州大酒店2025年是杭州大酒店出租转为自营的第一年。

酒店通过多渠道、多点位营销迅速提升知名度、抢占市场份额,稳步进入业绩成长上行区域。

抓住节假日热点,结合本地旅游资源推出有针对性的产品类型,通过直播等新媒体方式线上引流、拓展客源。

不断优化内部管理,加强员工队伍建设,在保证服务品质的基础上控本增效。

通过内外部“两手抓”,实现全年客房平均出租率67%。

本报告期,杭州大酒店实现营收2,560.21万元。

3、杭州百大置业项目杭州百大置业501城市广场围绕“社区生活化”的目标定位,聚焦品牌焕新和形象提升。

引进餐饮细分品类头部品牌,及教育培训及学习类品牌。

通过广告租赁、快闪店、特色市集等挖掘空间价值,实现多元增收。

写字楼板块,团队构建“精准招商+灵活运营+品质服务”的运营体系,成功引进安信保险等12家优质企业,并完成华铁传媒等3家核心品质客户的稳定续约。

截至12月底,商业出租率96%,自持写字楼出租率94.14%。

4、工程管理因打枝弄道路（武林广场杭州百货大楼和杭州恒隆中间道路）建设工程需要,涉及公司所属部分国有土地及附属物被征迁。

2025年6月,公司与杭州市拱墅区百井坊地区综合改造工程指挥部签署《货币补偿协议》,我司共计将取得补偿款823.01万元。

截至报告期末,公司已收到上述补偿款。

5、投资管理（1）委托理财2025年,面对国内资本市场低位震荡、收益承压的复杂宏观环境,公司坚持“稳收益、控风险、慎决策”的经营导向开展委托理财业务。

立足稳健优先原则,兼顾收益与风险动态平衡,持续优化资产配置、严控投资风险。

全年委托理财收益达到年度计划目标,各项业务运行平稳,无逾期及无法兑付情形。

（2）权益投资及产业投资为实现低波动率、收益稳定的目标,公司对权益投资策略进行了调整,构建了私募证券投资基金组合,本报告期取得了一定的投资收益。

对于参股的杭州工商信托股份有限公司,持续推进沟通,密切关注其经营情况。

公司累计投资了4支私募股权基金,合计认缴1.4亿元,截止报告期末已累计实际出资1.1亿元。

二、内部管理情况1、规范运作公司股东会、董事会和管理层之间权责明确、运作规范,为公司高效、稳健的经营提供了组织保证。

全体董事和高级管理人员勤勉尽责,独立董事有效履职。

公司严格遵守法律法规及交易所规则,确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。

积极保护投资者权益,定期召开业绩说明会,加强与投资者的信息沟通,通过现金分红增加投资者的获得感,实现公司价值与股东利益的最大化。

公司通过制度修订、内部审计和整改,不断优化内部管理,将精细化管理落到实处,进一步激发管理效能,提升整体管理水平。

为公司管理合规、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。

2、团队建设人才是企业发展的核心竞争力,公司持续健全人才培养和激励机制,以制度为基础、以文化为牵引,将公司目标与个人目标有机结合,实现公司内部高效协同,多方面吸引高素质人才。

通过人员盘点,合理挖掘、开发培养后备人才队伍,建立人才梯队,为公司的长期稳定发展提供了坚实的人才保障。

加强企业文化建设,将企业精神灌输融入到工作的各个方面,增强团队的凝聚力。

3、安全管理公司管理层始终高度重视安全管理工作,牢固树立安全发展理念,在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等全方位加大力度不松懈,实现全年消防安全零事故。

(一)行业格局和趋势社会经济增速放缓,以及人口趋于老龄化和少子化,从根本上重塑了消费底层逻辑。

非必需品的消费需求收缩,奢侈品销售下滑,从“物质炫耀、品牌溢价”转向实用主义、品质理性、悦己、社交认同,“既要便宜、又要好、还要快、还要有体验”。

随之带来商业零售行业的业态重构：垂直品类（健康、户外、宠物、国潮）、DTC、会员订阅、社群零售等细分赛道依靠差异化精准突围客群,成为消费新引擎；平价、社区、自有品牌、小而密、情绪刚需成为核心竞争力,形成“低欲望社会下的高效理性零售生态”,商业全面走向高效、务实、就近、高性价比。

(二)公司发展战略公司将秉持“稳中求进”的原则,对原有业务持续优化调整完善,发挥现有固定资产价值,广泛寻求合作,以保证传统业务板块收入和盈利水平。

公司富余资金累积较多,公司在坚持“统一管理、规范运作、谨慎决策、防范风险”的基础上,力争获得满意的理财回报。

公司将根据资金情况,适时分红,保障公司股东利益。

此外,公司长期看好国家发展,将持续投入适度资源,寻求新的发展机会,争取发现新的盈利增长点。

(三)经营计划一、商业和租赁业务1、杭州百货大楼托管业务市场需求变化带来了行业的深刻变革,随着消费趋势重构,未来传统百货业将持续面临增长困境。

公司将继续加强与银泰百货的协作,积极落实委托管理中的各项事务,共同提升商场经营效益,推动委托管理协议顺利履行。

在委托管理期限届满后,公司将杭州百货大楼所在物业出租给恒隆用于经营商业服务用途。

管理层将保持与恒隆方的积极沟通,工程管理团队做好项目前期的工程接洽工作。

2、二百大及其他物业租赁业务（1）杭州收藏品市场和湖墅路商业物业将作为“二百大”整体项目进行全面改造,重塑空间,融合不同的场景设计；业态以“杭州收藏品市场”为核心,增加展览与体验,社交与休闲,吸引年轻客群；把“传统交易场”打造成一个可以连接过去现在,可触摸、可社交、可消费的文化空间。

（2）百井坊巷物业回迁事宜预计将在本年度落实。

管理团队已接洽多方商户,提前进行招商储备。

同时与拆迁指挥部持续沟通,确保回迁方案顺利推进,争取公司利益最大化。

3、杭州大酒店业务杭州大酒店已自行运营管理一年,积累了一定的客户资源和行业口碑。

2026年将继续深耕渠道多元化,在稳份额的同时提升房均收益；对细分市场做精客源,针对不同的需求提供多样化产品,增加非房收入,力争完成全年经营指标。

4、杭州百大置业项目对于杭州百大置业项目,公司仍将继续支持和协助管理团队,持续管理改进、经营调整、品牌储备,降本增效,进一步提升业绩。

二、投资管理权益投资：坚持稳健审慎原则,在严控风险与保障资金安全的基础上,优化投资策略与资产配置,持续提升投资组合收益水平。

产业投资：进一步聚焦国家政策支持与高成长核心赛道,围绕符合长期发展趋势的领域精准布局；依托上市公司平台资源与产业协同优势,强化投后赋能与价值管理,全面提升项目投资回报与资产价值。

三、内部管理1、规范运作方面,公司将持续优化治理结构,完善制度建设,提升内控水平,充分发挥精益管理的效能,推动公司健康发展,保护全体投资者的权益。

2、团队建设：以人才梯队建设为核心,实施实习生储备计划,完善人才引进与培养机制,持续优化人员结构、提升团队专业素养；建立市场化、激励导向的薪酬考核体系,充分激发员工活力与创造力；常态化开展专业培训与文化建设活动,打造协同高效、积极进取的组织氛围,增强员工归属感与凝聚力,夯实公司长期发展的人才根基。

3、安全管理方面,牢固树立安全理念,强化员工安全意识,始终坚守安全底线,确保经营安全运行,为企业发展保驾护航。

4、工程管理方面,2026年度,公司将坚守安全与质量双底线,统筹推进自持物业改造、商业配套提升等重点工程,以精细化管理保障项目高效落地、资产价值稳步提升。

推进工地标准化建设,强化全过程监理与多方协同,有效解决老旧改造施工难点。

工程完成后,商业形象与运营环境将显著改善。

2026年度将深化全周期管理,严控风险、提质增效,支撑公司资产运营与长期发展。